分解交易流程规避二手房风险业内人士之应对技巧

http://esf.hz.soufun.com搜房二手房网 2007 年5 月11 日李淑芹廖敏南国早报

第一步

挑选中介公司

事例：李小姐想买套二手房，朋友建议找家房产中介公司看看。李小姐找了一家距离工作单位较近的中介公司，这家公司门面虽小但是服务十分热情，很快便安排李小姐看了几次房。可是，在李小姐出差一个多月回来后，却发现这家公司已经停业了。

点评：不少平时工作比较忙，或是比较“懒”的人都会犯李小姐同样的毛病，在找中介公司时图方便，懒得跑。其实，选择中介公司同样要货比三家，挑一家服务好、信誉高、房源信息广的房产中介公司可以事半功倍。

支招：如何才能选到好的中介公司呢？广西盛名房地产咨询有限公司总经理刘译夫有个简单又实用的“三看诀”：一“看”有无长期经营的地址，经营情况良好的中介绝对不会频频搬家；二“看”营业执照上的注册资金，最好选择注册资金高的企业；三“看”是否拥有规范的经纪人。

第二步

实地看房

事例：李小姐说，在实地看房的时候，自己主要是在中介的介绍下看房屋的内部结构、装修情况，最关心的问题就是有没有房产证。对还没有办房产证的房子，李小姐会追问到底。此外，李小姐感觉“没什么特别要看的了”。

点评：不少没有买房经验的人都会像李小姐那样，只看房子的表面情况。但是，她比较关心房产证，说明对房屋手续是否齐全的问题是有足够重视的。房产证是证明屋主对房屋享有所有权的唯一凭证，没有房产证的房子对买受人有极大风险。

支招：有些买房者，是通过朋友的介绍找到想买的房源，再请中介提供服务的。实地看房，除了对房子的直观了解，还有很多地方要仔细了解。刘译夫介绍，首先，要注意房屋产权是否明晰。有些房屋有多个共有人，如父子共有、夫妻共有。买房应该确定卖方是否只是部分共有人擅自处分共有财产，如果买卖合同没有经过其他共有人同意是无效的。这一点在看房的时候要问清楚。其次，要看交易房屋是否在租。有些二手房是可卖可租，遇到正有人租住的情况，要了解其租赁合同上的期限是多久。因为在法律认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。如果不了解清楚，很可能即使成了新主人，也只能“眼看手不动”。（下转第49版）

（上接第48版）

另外，要看是否受市政规划影响。南宁城市发展十分迅速，买二手房时不能不考虑到市政规划这个问题。此外，要看单位房屋是否侵权。一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。

第三步

签署三方合约

事例：李小姐最后看中了一套由朋友介绍的商品房，请中介公司为其办理交易手续。李小姐感觉，合约上的语言都比较专业，有些地方让人难理解，因此她事前就向中介做了详细的了解，所以在三方签约的时候比较顺利。

点评：看好了房子，谈好了价格，买卖双方达成了意向，接着就进入交易的实质阶段了。签署三方合约，是整个交易过程中尤为重要的环节。李小姐虽然是“门外汉”，可是她能事先熟悉合约，这个做法值得借鉴。

支招：既然是签署合约，最关键是吃透合约上的条条框框。根据规范的房地产买卖经纪合同，刘译夫做了逐条讲解，看哪些地方是必须注意的。

1.合同的第一条，是房屋买卖经纪服务的范围。这里规定了丙方（中介）的服务范围。规范的服务范围应该为：向甲（卖方）、乙（买方）提供看房服务，代收、转付购房定金和购房款，协助办理房屋产权转移登记手续以及购房按揭贷款手续，协助办理物业交接等房屋买卖经纪服务。不要签订“全权办理”的委托合同，这是非常危险的。

2.合同的第二条，是服务费的支付方式及期限。其中约定好服务费由谁来支付给中介。曾经有卖方私下向买方表示，他的女朋友不愿意承担一半的服务费，让买方在签合同的时候写由买方支付，而他愿意等交易完毕后再从房款中将一半的服务费付给买房。可交易完毕后，卖方却拒绝履行口头承诺，说“按合同办事”。

3.同样是合同的第五条，是房款的支付方式及期限。在购房余款部分，其中有一种情况是，有的买方是要等到银行按揭批下来了，才有能力付清房款。而实际上，有时候银行批准的按揭款未必足够付清房款，这就要约定好余款的支付方式。这体现在合同上为“如乙方已付房款额与银行审批贷款额之和不足总房款，乙方应于银行贷款审批之日起三个工作日内以先进方式补足差额给甲方”。如果卖方认为还是存在风险，可以另外写份关于差额、房款补齐全的补充协议。

4.同样是合同的第五条首期款部分，首期款的支付方式和时间有几种情况。对于购买银行按揭二手房的买方，建议选择等房产在南宁市房产局办理产权转移登记手续之日一次性付清给甲方。因为在实际中，卖方拿回了首付款后即等于基本收回成本，往往有些卖方过后就不配合办理交易手续，或是请不来，或是不提供有关资料等，让买方又是受气又是着急。

第四步

交付定金

签署三方合约时，就在合约上对定金的交付方式和金额作了约定。这里要注意的是，按照国家有关法律的规定，定金不能超过合同标的的20%。即总价为50万的房子，其定金不能超过10万。还有一点值得注意的是，如果在交易时，甲方不能或不愿意向乙方提供房产的资料原件的，定金最好选择由丙方代收代管，等房产办理完产权转移登记手续之日或约定时间转给甲方。

第五步

到房产局查档

事例：因为刚好不用上班，李小姐要求与中介一起到房产局查档。

点评：有一些买方不放心，要求自己前去的情况。不过通常是因为委托了中介，是由中介办理的。

支招：刘译夫说，买方一定要看到由南宁市房产局档案服务部开具并盖有公章的“房产档案查询结果”，上面有房屋最重要的基本情况。例如，“经查，申请人所查位于某某路某某项目某单元某号房的房屋，查见有按揭登记，未查见有查封、拆迁以及其他权利限制记录。本结果仅供办理房屋权属登记、商品房备案及租赁备案使用”。

第六步

付款

这一步分为两种情况，一次性付款或按揭付款。前者比较简单，而后者还有一些手续要办理。

第七步

办理过户手续

到了这里，交易算是进入尾声了。值得注意的是，卖方在办理过户手续前，应确定自己的房款能全数收回。在实际中，有些二手房交易是在朋友、亲戚的介绍下撮成的，或是熟人之间的交易。

记者采访过一位市民陈先生。陈先生将自己的一套住宅卖给李先生，委托一个中介公司代为办理交易手续。交易进行的过程中，李先生一直十分配合地交了定金、首期，可是在交尾款的时候，李先生向陈先生提出钱比较紧张，可不可以过户后一个月内补上。陈先生觉得大家都是熟人，就答应了。可是办理完过户手续后的两个多月，李先生都没有按约定的时间付清房款。陈先生让中介去为他追回违约房款，可是因为交易流程已经完成，房子已经属于李先生，中介公司无能为力。而陈先生则陷入了新的债务关系中。

责任编辑/nn_news

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