9月，房产市场依然火爆，无论是成交价格还是租赁价格都扶摇直上。9月27日，央行与银监会联合发出《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，要求第二套住房首付提高至40%，并明确贷款利率同时提高10%。虽然各银行对于第二套住房的界定还存在差异，但是不可否认的是，购房的成本将大大上升。下一步房价会如何走？现在究竟是观望，还是先下手为强？

楼市遭遇“连环箭”

9月27日，央行和银监会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，明确规定对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于央行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。

继9月末央行与银监会发布房贷新政以后，国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，明确土地的招拍挂制度，收紧土地融资、严控土地开发期限。

与此同时，国务院办公厅转发了建设部、发改委、财政部、央行、银监会等联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，详列十五条措施，意图从各个方面进行住房结构调整：重申新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上；中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的年度供应量，不得低于居住用地供应总量的70%。

如此密集的调控政策，让更多的购房者选择观望。美联物业在近期一项调研结果显示，仅有20%的客户表示自己将按原定计划购房，有68%的客户明确表示，将推迟自己的购房计划，也有3%的客户表示会加快购房进程，担心之后会出台更加严格的政策。同时，有25%的客户表示，由于首付款提升，自身支付能力不足，将降低购房预算。

“我们门店有三四成的买家都开始观望了。”某房产中介的工作人员告诉记者，目前除了少数迫切需要解决住房问题的自住者，其他置换性购房者都推迟了购房计划。“置换性购房者总归是先买后卖的，加上大部分人的第一套房都还有商业贷款或者公积金贷款没有还清，所以就考虑到首付和利息的问题决定推迟购房计划。”他表示，除了考虑到实际购房中会增加成本，部分购房者认为目前虽然政策尚未明朗，但最终目标是调控房价。因此选择观望一段时间，期待房价有所下调。

美联物业调查数据显示，截至10月10日，美联下属门店挂售房源中，八成的业主下调了挂牌价格。其中，75％的业主做了5％以内的价格下调，3％的业主给出了6％-10％的让价，也有2％的业主给出了超过10％的让价。

在调整挂牌价格的同时，部分前期捂盘惜售的业主也重新将房源挂售。美联下属逾九成的二手门店挂牌量有所增加。其中，近78％的门店，挂牌量有接近5％的增长；10％的门店房源挂牌量，增长6％-10％；5％的门店挂牌房源，增加超过10％。房源挂牌量增长较为明显和集中的板块，是浦东世纪公园和联洋板块。对此，美联物业浦东区副总监秦恺表示，上述两板块中聚集的投资客较多，前期业主反价及惜售捂盘举动频繁。他们考虑到手中的盘源标底较大，提升首付款之后，有可能影响买家的支付能力，致使自己的房源被套，故现时放弃捂盘，重新挂售。

另外，部分手上有几套房源的房东开始抛楼。虽然目前上海出租房的出租回报率有所提升，但是手上拥有7套房源的李先生表示，由于担心第二套住房首付政策出台后还会有一些更严厉的政策出台，因此加紧抛房。

点评：美联物业上海区总经理冯泓睿分析指出，就目前来看，投资购房需求进一步萎缩，自住需求仍然作为主力支撑着市场，业主大幅降价抛售房源的几率不大。“9·27”房贷新政的出台，对于首次置业者、高收入购房者及一次性付款置业者影响甚微，而有住房需求且收入中等的群体，负担则会加重许多。由于目前处于升息周期，房价不断上涨，通货膨胀压力也越来越大，确实有必要进行置业升级而又必须贷款的人，还是尽早购房为妙。

9月房价继续攀升

今年9月，上海二手房市场表现依然强劲，成交价格持续上涨。上海二手房指数办公室最新统计显示，4个区域整体涨幅超过5%，6个区域涨幅超过3%。其中，黄浦区领涨全市，整体涨幅为6.52%。该区域内的蓬莱板块9月涨幅为8%。随着轨道四号线年底贯通以及世博建设加速，明显提升了板块价值，价格也随之大幅上涨。闵行区则以6.45%的涨幅紧跟其后，区域内的地铁沿线板块表现较活跃，涨幅达9.9%。闸北区则受板块内一手房价格不断攀升的影响，9月该区整体上涨5.65%。其他板块均保持稳中有升，如中心区域的南京西路、淮海路以及南京东路等板块。

“目前二手房市场仍然可用两个词语来概括：价升、房缺”，汉宇地产总经理施宏睿指出：“近两个月来，一手房源供应量逐渐不足，性价比高的二手房源仍然比较紧缺。”比较火热的区域主要集中在市中心和外环周边板块。这两大区域，分别满足了首次置业客户和改善性置业客户以及部分投资需求客户的需求。

尤其是在市中心，随着改善性客户比重的加大和长线投资客的逐步入市，中心城区中高档楼盘需求日益增多。而无论从短期供应量还是长期供应量来看，一手房在中心城区都非常稀缺。对选择中心城区的客户来说，二手房会逐渐成为惟一的选择。施宏睿如此总结。

分析人士认为，由于市场中可供投资的品种较少，不少已获得可观收益的投资者，多数将目光投向可获稳定收益的投资品种上。因此，不少人在决定二次投资时，仍选择房产，以获取租金以及未来增值的收益。

案例：房子终究是要买的采访对象：王先生年龄：29岁职业：软件工程师我们是今年7月买的房子，终于在上海有了自己的窝。兴奋之余，更体会到的是沉重的压力。尤其是每个月都要月供，工作压力自然也大，一旦失业，月供哪有能力还啊！

原先，我想说服女友先租房结婚，等房价稳定或两人收入提高了再买。但家人都表示反对，“房价不断上涨，现在不买，将来更贵”，“租房是给别人送钱，买房再苦也是自己的”。一番话下来，我们还是决定买套属于自己的房子。

我们买的房子在浦东大道，靠近民生路，大约60平方米的建筑面积，买的时候每平方米1万元出头。一方面，交通比较便利，另一方面靠近大学，生活设施比较完善。虽然是老公房，但是我和女友都很满意。

对于大多数想在上海购房的人，也许我算是幸运的。很多朋友都羡慕我买了房。特别是7、8月份，房价飙升得厉害，我们的房子已经涨到了1.3万元每平方米。可是自从买了房，我才体会到买房其实很辛苦。

由于房价上涨得厉害，再加上连续的加息，我的很多同学之前准备的钱都不够首付款，无奈之下，只好先租房结婚。的确，租房结婚相对而言压力小很多，也不会影响婚后的生活质量。不过另一方面，房子终究是要买的，只要打算在上海定居下来，买房是迟早的事。我个人觉得，长期而言，房价上涨是必然的。

今年十一，我和女友结婚了。房子让我感到，我有了属于自己的家，这感觉在出租屋内是永远都找不到的。9月底出台的新政对于我们而言，目前影响还不大。但是，随着日后孩子出生，换大房子还是会麻烦不少。

租赁市场整体趋热

日前发布的上海房屋租赁指数报告显示，最近上海市房屋租赁市场整体呈现先抑后扬，高端回落，低端拉动市场的格局。

今年9月，上海房屋租赁指数为1079点，较8月上涨23点，环比上升2.2％，延续前期的上涨趋势。虽然9月上旬租赁表现一般，但中下旬成交速度加快。其中，高档商品房租金保持原有的稳定状态，波动较小；一般商品房租金，维持8月以来的缓步上升趋势；而售后公房租金则保持优异表现，涨幅有所放大，成为整个上海租赁市场的主力。上海房屋租赁指数办公室分析认为，9月上海租赁市场呈现先抑后扬的走势，低端房源成交速度有所加快且租金出现快速上扬态势，带动整体租赁市场趋热。

9月，高档房租金较8月有所回落，环比微跌0.9％。其中，两室租金仅微跌0.1％，三室租金下跌2.0％。高档商品房租金仍保持稳定，一般商品房租金依然有所上涨，环比上升1.4％。其中，两室租金较8月上升1.4％，三室租金上涨1.6％。

9月，售后公房租金大幅上涨，环比上涨3.3％。其中，一室租金上涨3.8％，两室上涨2.8％。售后公房租金连续多月出现上涨，9月涨幅创近期新高，并且仍处于强劲上升通道中。根据上海房屋租赁指数办公室统计数据显示，校园区板块如闵行、普陀和杨浦等，表现抢眼，分别上涨4.2％、4.2％和4.3％，带动了整体售后公房租赁走好。

春节期间买房划算

在过去的半年里，上海房价涨幅惊人，几乎接近过去一年多里全国的房价增幅。这在刚刚结束的上海秋季房展中房价的中得到印证。据统计，本次房展成交金额约12亿元，与2005年持平，但成交套数却仅为2005年的四分之一。此次房展预售楼盘平均每套售价170万元，均价在15000元/平方米的楼盘占到了60％以上。这确实令人费解。一方面是国家调控措施接二连三地出台，另一方面房价却在不断创新高。特别是今年以来，房市和股市一样，像脱缰的疯牛，一路狂奔，普通市民只得望房兴叹。

华燕置业总裁高级经理范伟国表示，新政策推出并实施后，部分炒房者的投资成本大幅增加。目前房产市场上的交易成本已经占总房价10%，此次提高第二套住房的首付，使得投资者的投资成本加大，利润空间进一步减小。

有专家表示，在高利率、高首付的双重压力下，新盘开发商的销售预期也将有所降低。因此，在四季度，房价上涨过快的势头将会被遏止，房价增幅将较三季度有所下降。部分地区的房价高企地位甚至有可能松动。但估计即使下降，其降幅也不会太大。由炒房客推动房价的虚高将会被遏制，房地产市场的泡沫风险将会降低，整体市场会趋向于平稳理性。对于有购房意向的市民而言，最佳的购房时机应该是春节期间。

炒房风险增加了

“9·27”通知要求，银行要随房贷套数增加，而大幅度提高贷款最低首付款比例和利率；并且强调，借款人偿还房贷的月支出不得高于其月收入的50%。第二套房首付提高至4成，利率提升也非常明显。目前所有购房者普遍享受8.5折的优惠利率，按现行5年期7．83％计，实际执行利率为6.66％。而按新政策，执行利率将提高到8.61％，提高非常显著。这样，第二套房购买者的年利息支出提高30％。

“9·27”房贷新政的核心内容，可以用一句话来概括，就是“买房套数越多、面积越大，首付比例、利率就越高”。金融人士分析认为，提高第二套房首付至4成，将使投资性购房者的财务杠杆，从原来的2.33倍降至1.5倍，“力度虽不算大，但影响仍较为明显”。

著名学者易宪容认为，几乎所有炒房人都不会用自己的钱来炒房。因为，多数炒房人不会真有那么多钱用来炒房。第二，即便有实力自掏腰包炒房者，发现银行贷款可以利用，而且可以轻易转移炒房所蕴含的高风险，都会利用银行贷款来炒房。信贷资金是推动房价上涨的最主要源泉，若能有效限制信贷资金流入住房市场，可对住房投资产生明显的抑制作用。

分析人士指出，对第二套房贷追加首付比例和房贷利率，至少可以产生三种效果：第一，正在炒房的人意识到炒房的风险和成本正在上升，应该尽早脱身；第二，准备炒房的人开始观望；第三，准备改善住房条件的人，开始犹豫。如此一来，市场上购房客就会减少，哄抢住房的情形就不会出现。另外，房源相对增加，房价过快上涨的推动力就弱了。基于这一原因，住房信贷新政策就是要打击这部分炒房者。

但是也有数据表明，“9·27”房贷新政对于有实力的投资客，影响并不大。

易居房地产研究院数据显示，10月5日-11日的7天内，上海的一手商品住宅仅成交39.28万平方米，环比大幅下降26.57%，成交均价环比下降11.37%，为10148元／平方米。“新政的出台，多少会增加观望时间，购房者会多花些时间去计算、商量，所以影响成交速度”，一开发商表示。不过，对于楼盘整体销售量的影响并不大，特别是一些中高档楼盘，受新政冲击的情况较小。据新湖房地产开发有限公司的销售部副经理孔坚介绍，新湖明珠城目前销售进度中，观望的情况并不明显，倒是一次性付款人数大大增加，“比以前多了五至六成”。

“原本市中心房源的成交就是有实力的购房者。即使政策有变，他们适应性也比较强。所以，首付比例提高对他们的影响不是很大。”一位中介告诉记者，以黄浦区为例，目前新房中，上海滩花园的销量就很可观，新政对其销量基本没有影响。

自住置换者利益受损

有不少市民向记者反映，新政如何影响投资客，目前尚不明了，但却使那些有自住需求置换房产的消费者吃了大亏。今年准备买房的王先生跟记者抱怨：“此前，我父母在上海买房，因为年龄超过60岁，只能以我名义贷款。这下我再买房就‘无缘无故’成了被打击的‘第二套房’———就一夜的工夫，多付1成贷款就不说了，还相当于一下子就给我连续加了7次息（按照央行每次0.27个百分点计算）。其结果是，我以后的贷款将比优惠利率高25%。”

“凭什么呀，我父母有收入，银行却没有相应对老人的按揭保障；凭什么我自住购房就成了打击对象”，王先生不满地说。

而今年刚刚生子的张先生也感到困惑和不满。他告诉记者，自己两年前省吃俭用、东借西凑，好不容易和妻子一起买了一个“鸽子笼”。由于小家伙的到来，正盘算着十一期间，换一套稍大一点的“鹅笼”。好了，现在新政一出，要想换大房子，只能把现在的小房子卖掉。但是一卖掉，又无家可归了。

据了解，目前市场上有自住需求置换房产的市民占了很大一部分。在2007年秋季房展会上，上海中原研究咨询部对前来参观的消费者进行了问卷调查。结果显示，在300名有购房意向的客户中，投资购房比例仅占到9.5%。在对购买套数的选择中，99%皆为购买第二套住房。

深发展零售银行部有关人士表示，为提高生活水准而换大房的客户几乎占了房贷户的1/3，他们也是银行争取的优质客户之一。如果对其执行首付4成、利率上浮10%的新政，这部分客户的正常需求将被抑制。

虽然各银行对于第二套放的界定上，存在着“户”与“个人”的差异，但对于以自住为出发点的购房者来说，为了降低贷款压力，他们基本上采取的是夫妻共同贷款的做法。在这种情况下，无论是采取“户”还是“个人”为单位的认定，其本质并无差别。夫妻双方都有过贷款的经历，如果没有结清，在部分银行申请贷款时，都会被认定为是“第二套房”。所以，新政对于先购后抛的改善型自住者来说，没有太大的影响。而对于身价丰厚的投资客来说，因为其本身考虑到一定政策风险，选择贷款时，往往都只以个人身份贷款。

在这种情况下，“第二套房”政策很可能走入一个与本意背道而驰的窘境。因为，相比之下，新政似乎倒是“鼓励”了投资者，抑制了自住需求。

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上海中原地产发布的一份最新购房意向调查显示，上海过半数被访者被迫承受万元以上单价，这是多数购房者心理价位首次突破万元大关；绝大部分被访者将在半年至一年内购房，在半年内打算购房的被访者占48%。调查还显示，提高第二套住房贷款首付比例及利率等政策并未对购房者的买房计划产生大的影响，63%的有二次以上购房意愿的被调查者认为，房贷新政不会改变自己的购房计划。

调查结果显示，有57%的被访者是购买第一套住房，较年初减少了14个百分点，而购第二套及以上的被访者明显增多。在连续加息和房价不断创新高的双重影响下，首次购房者害怕还贷压力重，担心房价过高而引发的种种风险，因此放弃或推迟购房，而多次购房者由于较充裕的资金和自身抗风险能力较强，对后市的良好预期使这部分人比重加大。通过对购房次数与购房目的的交叉分析发现，购买第二、三套房的被访者大多是以改善居住为目的的，均超过60%，而购第一套房的被访者以改善居住为目的的也接近50%。

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