盛世管家商业地产部资深经纪人谈杭州社区商铺

http://esf.hz.soufun.com搜房二手房网 2007 年12 月29 日搜房网

今天这位经纪人，来自盛世管家商业地产部。他将为我们介绍他所理解的杭州社区商铺。

问：请为我们介绍下杭州整体商铺发展状况？

沈建洪：从整个杭州商业地产前几年的市场来看，杭州的商业地产市场以两极分化的形式存在着，其中一极就是以延安路为首的延安－武林－湖滨商圈，这里汇集着杭州大厦，银泰，百大，国大百货，解百，龙翔，工联，利星，元华，西湖时代广场，武林路女装街，湖滨国际名品街等重大商场和商业街，商业的繁华在这里得以呈现；而其他地区却往往发展都不大，无论从所售的价格还是其他区域的租金都很难有个快速的增值。所以不管是各个商业业态主还是这些地区的消费者，都呼唤着紧紧围绕着社区居民所服务的社区商业中心的出现。

从2004年起，杭州的商业地产市场开始进入了“社区商铺”时代，社区商铺的供应成了商铺乃至商业地产的供应的主力市场，商业地产随着大片大型社区的开发而走向市场，从商铺业态来看，杭州的商业地产呈现出这样的特征：主城区社区商业新开发的供应量相对较小，特别是一些商业坪效较高（单位面积产生的效益）的商圈，如庆春商圈，武林商圈，城西区域等供应量相对乏力，这主要是和主城区新的楼盘供应量有很大的联系。而杭州一些发展中的副城、新区的商业开发可以说是热火朝天，社区商铺已经成为供应的绝对主力，城北、临平、老余杭、滨江、萧山等板块的供应量都非常大。

问：请为我们详细介绍杭城各种商铺？

沈建洪：现在杭城成熟的社区商铺有两种类型，一种是以中山北路（特别是以解放路到体育场路这一段）和新华路为代表的老社区商业；一种是以红石中央花苑的“宜家道”，文二西路世纪新城和三墩亲亲家园的社区底商为代表的新型社区商铺。

新华路和中山北路社区商业的形成，经过了几年的业态累积而成。现在的新华路和中山北路，银行，餐饮，服饰，便利店等各种业态的入驻使得这两条不大的马路聚集了较高的人气，这和这里众多成熟的老社区有着息息相关的因果联系，一些重要的服饰品牌如劲霸男装，七匹狼，阿迪达斯ADIDAS，耐克NIKE等一系列一线品牌的进入也使得这几块区域吸引了众多的关注目光。笔者从公司提供的数据量来看：新华路和中山路较高的人气和相对较低的租金是很多业态主都想入驻的原因之一。

2005年红石中央花苑的 “宜家道”的推出，首先开发商引进了国际著名咖啡连锁——星巴克STARBUCKS和国际快餐巨头百胜旗下两个重要品牌：必胜客PIZZAHUT和肯德基KFC来提高整个“宜家道”的整体品位，随即韩梦缘（韩国料理），体育著名品牌阿迪达斯ADIDAS，耐克NIKE，彪马PUMA，VERO MODA和JACK&JONES等品牌的进入使得这条南北不过300米的社区商铺“宜家道”成了极具品位的特色“小资”街道。

无独有偶，世纪新城的底商先后也有银行（建行，中国银行），药店（佐佑源药店），品牌面包店（欧秀蛋糕坊），品牌服饰店（阿迪达斯ADIDAS，彪马PUMA，艾格EATM等），使得这个社区大盘有了更加完美的点缀。

再到城北三墩的亲亲家园去看，两岸咖啡、新华书店、知味观等名店在亲亲家园的“大围墙”里设下了门面，而肯德基等商业品牌也即将入驻，这样一来，整个大城西和大城北附近欠缺大型商业中心的现状得到了有效的改善。想象一下：在知味观里吃完饭，再进新华书店翻阅自己喜欢的书籍，然后到两岸咖啡喝杯浓浓的咖啡作为一天的下午茶，这是何等的惬意和享受！有了这样的便利，当您想要找个情调场所的时候，还有必要“千里迢迢”开个车来市中心并且千辛万苦地找车位么？

应该说，红石中央花园的“宜家道”，世纪新城的底商和亲亲家园的社区商铺其作用并不仅仅在于提升住宅楼盘的品质和心理价位，同时，也可以看作是一条独立的商业街。更何况，“宜家道”和亲亲家园社区底商的开出，还直接刺激了红石中央大厦和亲亲家园4期的销售。但“宜家道”和亲亲家园商铺的意义在于：改变了房产商之前造房子、卖房子，卖完房子卖商铺的局限，尝试了一种“先商业再地产”的长远战略。

而亲亲家园社区商铺的最终目的就很明确：房子之外的功夫，最终还是为房子。套用房地产开发人士的话来说：商铺是为住宅服务的，如果把商铺直接卖掉或干脆把商铺也做成住宅，可能短期内能多些进账。但我们的出发点，不是多卖100套房子，而是借用商业聚来的人气多卖几百套甚至几千套房子。是啊，一间200平方米的星巴克，可以留住20位白领，多卖出2000平方米的房子，这笔账谁不会算？

这并不是个例，也是目前在建在售的近郊大盘的共同念头。现在，由于大城西和大城北等概念为众人所接受，造成郊区配套普遍不足，这就迫切需要社区商铺的完善和发展，一两家便利店和药店，一两家家纺店和餐饮店面，几家服饰店，会使新兴小区的业主方便很多。闲林的翡翠城、爵士风情、江南春城等大盘也在规划“大社区里的小商业街”；老余杭的良渚文化村，其商业街“玉鸟流苏”今年也将动工；下沙的多个住宅项目，正在纷纷启动底商运作。

随着开发商在营销理念上的进一步创新，这种过去不敢想象的做法如今被开发商逐渐重视并运用得得心应手，也应证了整个商业地产市场的变革和发展，以后商业中心和社区商铺的共同兴旺也势必会促进整个社会经济的发展，这样物业开发商，社区居民，投资者，业态商家乃至整个社会都将得到共赢的场面，我们何乐而不为呢？

责任编辑/xiayichao.hz

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