3.15特别专题委托书签订后跳单中介索违约金

http://esf.hz.soufun.com搜房二手房网 2008 年3 月14 日中国温州商会网

一、诉讼主体

上诉人（原审原告）：上海市仁和置业有限公司，住所地上海市浦东南路1199号众鑫大厦705室。

被上诉人（原审被告）：王莉莉，女，1963年4月25日生，汉族，住上海市张杨路1524号803房。

二、案情简介

上海市崂山西路241号605室原系被上诉人所有的房产。2004年11月27日，被上诉人与上诉人签订了《独家代理委托书》。委托书约定：被上诉人委托上诉人出售其位于上海市崂山西路241号605室之房屋，委托期限为2004年12月1日至2005年12月2日，双方当事人在合同中第三条约定被上诉保证不与上诉人所介绍的买家私下交易，如一旦发生此情况，被上诉人同意向上诉人支付该房屋买卖成交总额的1.5％作为违约金。2005年2月14日、16日、19日，上诉人三次与王大华签订了《看房委托及证明》，由上诉人介绍王大华购买上海市崂山西路241号605室房屋，并与王大华到该屋看房，但被上诉人并未与王大华达成讼争房屋的买卖交易。2005年12月20日，被上诉人与王大华、朱欣丽签订了《上海市房地产买卖合同》，被上诉人以1080000元的总价将房屋出售给王大华、朱欣丽，双方办理了房屋交易手续，现该屋已经交付给王大华、朱欣丽使用。

三、法院审理

原审法院认为，被告与原告签订的《独家代理委托书》中双方约定的委托期限为2004年12月1日至2005年12月2日，而第三条的约定是该委托书中的内容，由于双方对第三条的适用时间没有特别约定，故该约定的效力只能与委托书的期限相对应。现被告将房屋出售给王大华的时间是2005年12月20日，该时间已超过了委托书约定的委托期限，不应再受委托书的约束，原告要求被告按委托书第三条的约定承担违约责任不予支持。据此，原审法院遂于2006年2月25日作出判决：驳回原告上海市仁和置业有限公司要求被告王莉莉支付违约金16200元的诉讼请求。

判决后，上诉人上海市仁和置业有限公司不服提起上诉。

二审法院认为，上诉人与被上诉人所签订的《独家代理委托书》是合法有效的，该委托书是被上诉人委托上诉人出售其所有的房屋，上诉人也已经按合同的约定履行其义务，介绍其他包括王大华在内的购房人看楼。虽然上诉人最终没能在委托期限内促成被上诉人与王大华的交易，但其为被上诉人出售房屋履行了其中介的义务，而被上诉人在双方签订的委托合同期限届满不足一个月的时间内却与上诉人介绍的客户王大华达成了房屋买卖交易，被上诉人该行为实际是规避合同约定的条款的行为，有违诚实信用原则。根据委托合同的约定被上诉人不得与上诉人所介绍的购房人私下进行交易，如被上诉人违反该规定，则需由被上诉人向上诉人支付买卖成交额的1.5％作为赔偿，故上诉人现在要求被上诉人按照其成交价款的1.5％，即16200元支付违约金是符合合同约定。被上诉人在委托期限届满后短期内与上诉人所介绍的看房人王大华达成协议，其行为有违诚实信用原则，应承担违约责任。被上诉人王莉莉于本判决送达之日起10日内向上诉人上海市仁和置业有限公司支付16200元。

四、法律分析：

居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。在居间合同关系中，居间人的主要义务是为委托人报告订约机会或为委托人与第三人订约提供媒介服务。本案中，中介司三次与王大华签订了《看房委托及证明》,已经为交易双方明确确定了涉讼房屋的具体地址、建筑面积及房屋价格、支付方式、使用时间、定金条款等详细交易条件，表明上海市仁和置业有限公司作为居间人已经履行了报告订约机会及为交易双方订约提供媒介服务等居间人的主要义务。既然买卖双方达成交易，即属于促成交易成功，中介公司依照合同法的相关规定就可以按约定数额收取报酬。

买方（卖方）保证不与上诉人所介绍的买家（卖家）私下交易，如一旦发生此情况，同意向中介方交付买卖成交额的1.5％条款有其合理性. 当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。被上诉人与上诉人之间的《独家代理委托书》合法有效，双方均应恪守。上诉人为被上诉人提供了中介服务，并陪同王大华一起看房，还与其签订了《看房委托及证明》等，但被上诉人却私下与买方方签订《上海市房地产买卖合同》。其行为显然已违反双方之间的约定，应按约承担违约责任。
五、律师建议：

人们对“房托”厉声指责的时候，当人们对假中介痛心疾首的时候，当人们对房地产中介诚信大声呼唤的时候，我们是否也曾想过供需双方也有不守信诺的“跳单”行为？是否也曾想过中介公司有被坑害的经历？平是双方的，诚信是相互的，不能要求一方苛守诚信而对另一方听之任之，不能因为某些低素质中介公司的劣迹而全盘否定整个中介行业。 “跳单”的实质是抹杀了中介公司的服务行为，剥夺了中介公司的劳动价值，站在法律的角度，这些“跳单”的客户又何尝不是违约、欺诈？中介公司是否也应该拿起法律武器维护自己的利益？

透明、规范操作流程，能够规避交易风险。中介公司保障自己利益的操作流程是，明确规定客户委托购房必须先签订《物业承购委托书》并详细约定相应的违约责任，再为客户上网查找房源进行物业配对。若客户要求上门看房的，应请买方先签署《看房确认书》，看房结束后由卖方签字确认。这样在遇到客户违约后中介公司能成功索回佣金。须值得注意的是，有的时候买卖双方并未签署《承购委托书》，仅签署《看房确认书》，而《看房确认书》中对违约金数额是不作具体约定的，就有可能被违约方钻空子。

这种操作模式的目的在于明确买卖双方和中介这三方的法律地位，从而有效规避了操作规程中公司所面临的法律风险。

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