律师在线：未获得贷款能否解除合同？

http://esf.hz.soufun.com搜房二手房网 2008 年5 月9 日钟宏连广州日报

未获得贷款能否解除合同？

手机号码为1595××××649问:我去年买了一套别墅，共花了260万元，首付四成，按揭六成，但是签约后，我付了四成的首付，但是银行拒绝放贷，现在开发商让我一次性支付，否则将要我承担违约责任。请问我是否能以房地产公司未能保证我获得贷款为由解除合同？

广东卓信律师事务所东莞分所刘建荣律师回复：首先，发展商在售楼之前一般也会选择一家银行与之签订贷款合作协议，不过银行并没有义务给每一个申请按揭的人发放贷款，而是根据贷款数额、贷款年限与申请贷款人的资信情况判断是否向其发放贷款。假如借款人以前申请过其他项目的贷款，并且在还贷过程中出现多次逾期甚至拒绝还贷情况的，银行将拒绝其贷款申请。

其次，若银行拒绝放贷的原因在发展商，如发展商撤销担保户口，此时购房者有权单方面解除购房合同，并可追究发展商的违约责任。若因购房者个人资信原因未能获得贷款的（在实践中多为此项）。发生这种情况而购房合同中又未就此有约定的，购房者须一次性付清房款，如无法付清房款的，则将承担相应的违约责任。

一幢楼是否存在多个公摊系数？

手机号为1345××××687读者问：刚买了一个商住楼的商铺，却发现同时购买住宅业主的公共面积分摊系数和我的不一样。请问一幢楼是否会存在多个公共面积分摊系数？

广东卓信律师事务所东莞分所刘建荣律师回复：公共面积的分摊系数是由楼的使用功能来决定的。因此，一幢楼房有一个或多个公共面积分摊系数是完全有可能的。一般来说，单一使用功能的住宅楼，公摊系数只有一个。如是两种使用功能的商住楼时，由于各层布局不同，公用建筑面积的部位范围不同，就可能出现多个公摊系数。

按揭购房房产证是否要交银行？

南城的李小姐问：我的房子是用银行按揭方式购买的，现在开发商已经办理了房产证。但听说房产证要交给银行收押，直到还清所有贷款，银行才将房产证给我，请问是这样吗？

广东卓信律师事务所东莞分所刘建荣律师回复：根据《城市房地产抵押管理办法》第三条的规定：本办法所称预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。第三十一条规定：房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。据《城市房地产抵押管理办法》第三十四条规定：以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后，由抵押人收执，并向抵押权人颁发《房屋他项权证》。房产证还是给业主自己保管，贷款银行拥有他项权证，在此期间，业主想转让房产，必须经过银行同意才可转让。只有在业主还清全部贷款，终止房地产抵押合同，再去房管部门办理撤销抵押登记，收回《房屋他项权证》，重新颁发《房屋所有权证》，该房产的所有权利才算是完全归业主自己所有了。

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