股市绿了如何理财短期杭州人改“玩”房产信托

http://esf.hz.soufun.com搜房二手房网 2008 年8 月28 日杨剑杭州日报　

当耳熟能详的股票、基金走下高收益的圣坛，并将财富卷入高风险漩涡时，杭州小白领蔡先生陷入前所未有的困惑当中，要理财，还有什么产品可以选择？蔡先生不知道，眼下很多先知先觉的杭州人，正在关注收益比定期存款高，风险比股票低的信托产品，特别是预期收益在9%以上的房地产信托产品，正受到大量投资人的青睐，面世一周之内就被悄然预定一空。

房地产信托热卖

“我没想到，信托产品竟然这样走俏。”北京一家信息公司驻浙江的总代表赵峰，手上正好有300万元想买点理财产品，上个礼拜他接到银行客户经理的电话，推荐购买一款房地产信托产品，由于当时他正好在谈一笔生意，没有去办理。“可是等我想起这件事时，客户经理告诉我，产品早已经卖光了。”

8月11日进入推介期，规模上限在6000万元的中投·新湖·香格里拉项目贷款集合资金信托计划，在3天里就预约完毕。如果资金划转顺利，这两天，该计划就将提前近一个月成立。6月中旬，杭州工商信托发售的飞鹰1号房地产投资集合资金信托计划，也在三天内一销而空。

“真正好卖的是房地产信托等类固定收益型产品，而去年爆发式增长的证券投资类信托却遭到了投资人的冷遇。”华宝信托相关人士说，这两年，基于牛市的证券投资类信托，出现爆发式增长，而房地产信托等一些收益相对低的产品，却被投资人忽视了。但是眼下，情况正好相反，房地产信托产品“卷土重来”。

据相关机构统计，2008年7月，集合资金信托产品成立规模为36.34亿元，其中房地产类信托产品为17.35亿元，占比达到47.74％。

短期信托唱主角

盘点近期热销的房地产信托产品，短期产品风头压过了中长期产品。投资期限一年，预期收益9%的平安信托佳园1号九堡集合资金信托计划，其开始销售的一个小时内，就有3.8亿元的资金预约购买。而期限为2年，预期收益率达到9.5%的北京一家信托公司推出的房地产信托产品，却用了近一周才完成销售。

“客户资金对短期信托产品兴趣更大，这让信托公司必须站在客户的角度设计产品。”平安信托一位销售经理说，而从公司角度出发，其实更愿意做中长期的信托产品，因为不论期限长短，信托产品设计等投入的精力和成本是一样的，而长期信托产品可以获得稳定、长久的管理费和业绩提成。

理财师认为，由于买信托产品的门槛要在100万元以上，有百万以上资产的人士可以考虑在当前股市前景不明朗的时候，配置一些信托产品，同时，在期限上面，也尽量选择期限短的产品，保证资金的流动性。

浙江利捷分析师孙皓表示，投资人购买信托产品时，不可忽视流动性。信托不像基金一样可以自由申购赎回，而是“定向转让”，即使信托公司为委托人提供撮合交易平台，实际效果还是不佳，除非能找到下家接手，大部分投资者只能在认购后一直持有到期。一年就到期的房地产信托，大大地降低了流动性问题。“如果有收益更高地产品，或者股市有所转机，投资人也好将资金搬家到其他产品上。”

房地产低迷风险犹存

相对股票“跌停板”频现，基金净值负增长的情况，预期收益在10%左右的房地产信托产品，无疑对唯风险是瞻的投资人具有相当的吸引力。目前，市场上房地产投资信托主要的业务模式以“贷款”和“股权投资附带回购”类产品为主，这种产品一般会设置保证担保、股权质押以及项目土地抵押等条款以控制风险。如预计收益率为10%，投资期限一年期的中投·新湖·香格里拉项目贷款，以“新湖·香格里拉”项目其中一块土地使用权价值打5折以下作抵押担保，借款人的母公司新湖中宝(600208,股吧)为该项信托贷款提供不可撤销的连带责任保证。佳园1号也采用了土地抵押和法定代表人担保等措施。

“将土地使用权打折，就是为了万一借款人还不起钱，信托公司容易将土地变现，用于偿还委托人投资”，中投信托投资银行部人士告诉记者，现在不少房地产公司主动找到信托公司寻求信托方式融资以解燃眉之急，因为很多房地产公司面临短期开发资金紧缺的情况。

虽然由房地产转向以信托方式融资，在一些业内人士看来，房地产行业面临的问题可能将相关产品卷入风险漩涡。对房地产信托项目持谨慎态度的信托公司人士就表示，如果地产企业没有资金接手，即便是打了折扣的土地使用权也抛不出去，那风险就全部聚到信托投资人身上了。

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责任编辑/tangju.bj

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