万科降价引出蝴蝶效应二手房市场受牵连

http://esf.hz.soufun.com搜房二手房网 2008 年9 月11 日林卿颖王晋阮骏青年时报

从9月3日万科宣布在杭四楼盘开始打折起，杭州楼市已过一周。虽然打折房源三天热卖的势头渐渐淡去，然而，一对蝴蝶翅膀却开始悄悄挥动，万科“折扣门”事件对杭城的蝴蝶效应正在逐步显现：杭城新盘开始审慎入市、二手房市场挂牌量剧增、购房者面临“冰火两重天”，而更深层次的影响是楼市资金链面临窘境。

万科“折扣门”事件报告

事件：万科“折扣门”

时间：9月3日杭州启动

背景：今年上半年，浙江省商品住宅销售面积为1221.2万平方米，同比下降20.9%，住宅均价为5926元/平方米，同比增长5.1%。而在中金公司最新一份“主要城市房屋购买力情况”的研究报告中，杭州家庭月均购房支出与家庭收入比为1.04:1，购房压力位居各大中城市首位。

战斗纲领：网上盛传的《万科松山湖会议纪要》(但万科执行副总裁肖莉日前表示该文系伪造)

《万科松山湖会议纪要》：“市场泡沫破灭后，过多的资金来源不再存在，剩下的就是消费者的真实消费能力，是自住者的刚性需求。因此我们的价格就必须适应现实，必须回归正常市场的水平和需求。现在主要抓两件事，一是住宅产业化项目的推进，二是近期的调整策略。我们要敢于降价、勇于降价，将手头的存货和正在开发推出的新货以最快的速度卖掉，再去买更便宜的土地，以更快的速度建设出更低成本的房子，以更低的价格快速出售。”

(有专家分析：此文虽被万科方面否认，但其观点在房产圈具有一定的代表性。)

火力：9月3日至今推出包括白鹭郡东、白鹭郡南、魅力之城、逸品阁四个楼盘共437套折扣房源，多为尾盘和小户型，7.5折-8.5折不等。

一周追踪：自9月3日万科在杭推出最低7.5折的购房折扣后，经过连续三天的热销，万科“青年置业计划”共成交和认购342套房源，占总折扣房源的78.3%。

周末，本该是房源销售的好时机，特别是对于最低7.5折优惠的万科两大郊区楼盘——魅力之城和良渚文化村来说。然而，据万科杭州公司相关人士介绍，由于部分客户集聚至万科办公场所和魅力之城、良渚文化村销售现场，要求退房，严重影响了正常的销售，从上周六下午两点开始，万科就关闭了这几处售楼部，因此打折销售也处于被迫停滞状态。

潜在火力：拥有2000多套房源的西溪蝶园是万科在杭最新开发的一个楼盘，目前为一期项目第二次推盘，房源为均价在15000-18000元/平方米左右的复式跃层。如果西溪蝶园未来加入降价阵营，其火力及杀伤力都远非“青年置业计划”所能及，并势必影响到杭州的高端楼市。

目标：尾盘销售(四个折扣楼盘所剩房源不足总房源的三成)、资金回笼(万科年度销售计划为800亿，截至9月仅完成350亿)、“准备过冬”(王石在8月4日中报发布会上表示，“下半年的形势可能比我们想象的更严重，为此万科做好了最坏的打算。”)

直接影响：本土开发商(跟进或坚挺)、购房者(入市或退房)、二手房市场(挂牌量剧增)

深层影响：楼市资金链、政策走向、楼市调整

-链接

万科“折扣门”标志性事件

●深圳——2007年10月20日，万科深圳项目“金域东郡”以均价7500元/平方米开盘，开盘当日即告售罄，这被公认为是万科降价风暴的开始；

●广州——2007年12月9日，万科广州项目“金色康苑”以均价14000元/平方米开盘，明显低于周边楼盘17000元~18000元/平方米的售价；

●成都——2008年1月下旬，成都万科魅力之城打出约7折折扣，从6000元/平方米跌至4500-4600元/平方米；

●北京——2008年1月，万科北京项目“四季花城”，推出20套特价房，最低优惠价格为7400元/平方米，而此前该项目的销售均价为8300元/平方米。

●武汉——2008年2月21日，武汉万科推出青年置业计划，旗下“西半岛”、“魅力之城”、“朗苑”等4个楼盘各种优惠合计可达8.5折；

●东莞——2008年2月29日，万科东莞项目运河东一号推出一栋96套的“建行东莞分行团购价”，在原有基础上7折跳水，最低价4182元/平方米，毛坯房均价5500元/平方米；