拍卖房低价入市来价格比市场便宜但风险也大

http://esf.hz.soufun.com搜房二手房网 2008 年12 月4 日徐叔竞钱江晚报

“现有以下住宅，因产权人涉及银行债务纠纷被法院委托拍卖，感兴趣者可直接联系拍卖公司。”“受法院委托，定于12月4日上午10时在××大厦举行拍卖会，标的物：杭州市采荷翠柳某房产，建筑面积46.19㎡，起拍价38万元，保证金5万元”……

最近，翻开报纸或者打开各大拍卖公司的网站，总能看到一些有关房产拍卖的公告，其中绝大多数房子的起拍价远远低于市场价，这让一些留意的购房者心动不已。

拍卖房起拍价远低于市场价

在一批公告将于12月中上旬拍卖的房子中，记者发现这些房源普遍地段不错，其中有凤起苑、南肖埠庆春苑、大关东四苑、采荷翠柳、铭雅苑，萧山的有佳境天城、众安国泰花园、文源广场等，还有一些杭州郊县风景区的排屋。

更诱人的是这些房子在拍卖公告中报出的起拍价远低于市场价。

比如三墩铭雅苑的那套房子，是多层的6楼，建筑面积165.58平方米，起拍价为人民币92.3万元，约相当于5574元/平方米。而记者从杭州多家中介公司了解到，目前三墩一带的二手房普遍挂牌价在8000~9000元/平方米，铭雅苑的建筑年代比较新，又是目前市场上日益稀少的多层，得房率相对比较高，因此房东的报价一直咬得比较紧。

又比如采荷翠柳的拍卖房源，建筑面积46.19㎡，起拍价38万元，相当于起拍均价8227元/平方米。但是根据杭州透明售房网最近半年来的二手房成交记录，采荷一带的二手房成交均价基本集中在11000~13500元/平方米的价格区间。

南肖埠庆春苑、大关东四苑、凤起苑等拍卖房源的起拍价与市场价之间的价差虽然不像前两者那么大，但是仍普遍存在1000~3000元/平方米左右的价格差优势。

一家拍卖公司的工作人员表示，拍卖房源的起拍价挂得这么低，主要是为了吸引更多的人来报名参加竞拍，实际的成交价肯定高于起拍价。从这两年操作的拍卖房实际成交情况来看，竞拍的最后成交价与商品房的市场价格差距不会那么大，“但是总体来看仍低于市场价。”

拍卖房多为银行债务纠纷“问题房”

这些拍卖房的起拍价这么低，还有一个重要的原因是因为这些房源中有不少涉及银行债务纠纷，是“问题房”。

记者联系上其中四套房源的四家拍卖公司。据几家拍卖公司人员介绍，一套房源因为房东与银行之间产生矛盾，房东执意不归还按揭贷款，被银行起诉经法院判决后强制收回挂牌拍卖；两套房源是因为房东将房子抵押贷款后未能在规定的时间内及时偿还贷款，被强制收房；还有一套房源则因为房东涉嫌骗贷被银行查出后强制收回。

杭州某股份制银行的一位业内人士告诉记者，目前市场上出现的由法院委托拍卖的房子，基本上都是银行拍卖(POWER OF SALE)的房子，这类房子流入拍卖市场，一般都是因为房主由于各种原因在规定的时间内还不出贷款。“由于种种原因，今年这类拍卖房比前两年有明显增加”，不过“倒还没听说杭州有按揭贷款还不出的，主要还是出在短期的抵押贷款上”。该人士表示，通常银行碰上这种情况，首先是跟借款人协商，看看能否通过变卖房产来及时还上贷款，如果借款人同意，则银行会解冻房产，以便做二手房过户；但是如果房主不配合，甚至连人影都找不到，银行不得不走司法途径强制执行。

购拍卖房，你需注意这些事项

拍卖场上能淘到价格相对低廉又令人满意的房子，正因如此，越来越多的人将目光盯上了拍卖会，希望从中淘得心仪的房子。不过拍卖房有其特殊性，业内人士提醒，买家在交易过程中有一些注意事项必须把握。

首先是关于交易费用。与市场上的普通二手房交易不同，拍卖房的交易过程中涉及到两个关键费用，一是拍卖保证金，二是拍卖成交后需支付给拍卖公司的佣金。其中拍卖保证金是购房者参与竞拍的“通行证”，购房者应在拍卖会举行前若干天将保证金打入指定账户，并凭借保证金收据到拍卖公司办理报名竞买手续。拍卖成交后，买受人的保证金冲抵成交款；未成交者拍卖结束后退还保证金。根据目前的行情，一般起拍价在50万元以下的收取5万元保证金，50万~100万元的收取10万元保证金。

一旦竞买成功后，买受人除了要缴纳二手房交易中涉及的相关税费外，还要根据具体成交金额，支付给拍卖公司一定比例的佣金。目前这个佣金比例一般为房价总额的5%左右。而目前杭州二手房中介的佣金一般为1%~2%。因此，购房者在淘拍卖房时，可以根据房源具体情况对比两者的佣金，来决定买拍卖房是否真的划算。

此外，拍卖房通常要求买受人在规定的时间内一次性付款。

拍卖房的产权证办理也很关键。一般法院委托企业拍卖的房屋，买受人在办理权属转移登记时，应提交由法院出具的协助执行通知书、判决书或裁定书、委托拍卖函、原房屋权属证书、拍卖成交确认书等登记文件。

需要注意的是，法院指定拍卖的房屋，在办理转移登记时，若在查封状态，应先由法院出具解封函，待解封后，方可办理；被拍卖的房屋如为商品房，买受人需先交纳物业维修基金。

要特别注意的是，有些时候房子虽然已经被拍卖了，但是原房主仍然居住其中不肯搬走，碰上这种情况，虽然法院有义务腾退房子，但是可能会比较耗时耗力，买受人也会感到闹心。因此如果想买拍卖房，你最好事先去现场摸摸底，多方打听房源背后的情况，可能更有助于买到称心如意的房子。

最后需要记住的一句话是“冲动是魔鬼”。拍卖场上的竞拍叫价，往往你来我往此起彼伏，一山更比一山高。有时候冲动的买家为了争口气，喊出超过市场行情的价格，虽然当时风光无限，但是接下来可能暗中吐血。这时候买受人如果悔约，将支付高昂的毁约代价。

责任编辑/xiayichao.hz

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