上海二手房成交涨三成中心城区普通住宅抢手

http://esf.hz.soufun.com搜房二手房网 2008 年12 月8 日第一财经日报

[摘要] 前期积累的刚性购房需求得到释放,观望气氛有所稀释,预计12月份市场成交量仍有一定增长。

来自21世纪不动产上海区域市场中心的数据显示,11月全市二手住宅成交量环比增长了3成左右,为近5个月来新高,与今年6月份的成交量水平相差无几。与此同时,税费减免也使得全市二手住宅的整体买卖成交价格也有4%左右的下滑。

21世纪不动产上海区域市场中心分析师指出,10月底楼市新政、上海普通住宅标准出台及11月下旬的大幅降息等一系列楼市新政利好措施对市场信心起到了振奋作用,在交易环节上实实在在地减免了一部分税费,前期积累的刚性购房需求得到释放,观望气氛有所稀释,预计12月份市场成交量仍有一定增长。

区域板块上,绝大多数区域在11月份二手住宅成交量均出现不同程度的上升,其中交易活跃且增长明显的区域有北部的虹口、普陀、杨浦、闸北、宝山五区,南部有长宁、闵行、徐汇三区,中东部有黄浦、浦东两区。与之前数月中、外环沿线楼市占据市场主流的情况不同的是,11月份内环线以内区域的楼市也开始回暖,之前数月“只看不买”的客户也开始敢于出价、入市意图较为强烈。中山公园、武宁、南黄浦三个板块就是其中典型代表,上述板块内的“非转普”住宅成为区域内的交易主力。

在楼市新政下,上述板块内的普通住宅市场份额大幅增加,加上税费减免、优惠的贷款政策扶持,迅速释放了一波成交小高峰。21世纪不动产上海锐丰宁夏路店邓小琴经理介绍说,受政策影响目前武宁板块次新房主流的实际成交价格在2万元/平方米左右,较10月份有2000元左右/平方米的回落,基本以普通住宅为主。加上新政对普通住宅购房者的支持,不少前期积累的客户纷纷出手,武宁板块11月份的看房、交易量均较一个月前增长了一倍以上,市场行情有了明显回暖,且总价在150 ~200万元之间的中高标的房源替代低总价房源成为市场的成交主力。

成交结构上,成交单价在8000~11999元/平方米之间、面积在90~119平方米之间的成交套数占比均已经连续三个月上升,并为半年来的最高峰,分别为42.42%和27.78%。该单价区间的比重上升也与房价水平整体走低的大势相吻合,而90~119平方米之间的比重占据更大市场份额表明购房者的购买力较之前数月有所增长。总价段上,80万元以下的成交套数占比仍然占据4成左右的较高水平,但环比增幅最大的却是120~199万元总价段,11月占比为24.75%,较10月上升了2.71%。

租赁交易则因为季节性的淡市而有所回落,成交套数环比下降了16%左右。区域上,仅有长宁、杨浦、闸北三区的成交量有明显增长,而下滑较明显的区域有宝山、普陀、静安等区。外省市来沪从业人员、高校师生等租赁市场上的主要客户群体近期的需求量下降是全市住宅租赁交易降温的最主要原因,预计在明年春节过后的将重新回升。

部分板块的租赁价格水平也有所回落,并在高端住宅上体现较为明显。如浦东陆家嘴、长宁的中山公园和天山等板块,这些区域中高端租赁客户群的萎缩导致了近期租赁行情的量、价下跌。21世纪不动产上海锐丰东昌路店经理余冠华介绍说,近期陆家嘴板块的高端住宅租金水平出现下调,最近成交的一套世茂滨江花园的300㎡大户型交易价格为2万元/月,而该案在去年交易时的月租金为3万元。