松江新城

“普通住宅”松江扎堆 闵行少有

按照新的普通住宅界定标准，南上海几区中，符合内环和中环的普通住宅条件的楼盘很少，南区的普通住宅多分布在松江。松江属于外环外，楼盘主力房源大多以小户型为主，总价也较容易控制在98万以下。

现房销售 二房总价不到80万

一期现房报价约为8000元/m2

缇香公寓位于松江新城西区文涵路与文诚路交汇之处，总建筑面积约18.6万平方米，是纯粹的小高层住宅，整个小区呈矩形结构。据售楼小姐介绍，该案目前在售房源为一期房源，主要户型为98平方米左右二房和138平方米的大三房，所有的房源都是去年已交房的现房。据悉，缇香公寓目前报价为8000元/平方米。当记者质疑比前期报价有所上涨时，售楼小姐称“前期7500元/平方米的报价主要针对的是低层房源，而现在这批低价房源基本卖完，目前可售房源的均价在8000元/平方米左右。”

主力房源总价78-95万元

缇香公寓总建筑面积18.6万平方米，规划总户数1700户。小区由11幢蝶式的小高层与14幢传统的板式小高层所组成，目前在售的是一期房源，由小区南面部分的5幢蝶式的小高层和6幢板式小高层组成。

据悉，该案主要房型为98-111平方米二房和119-138平方米三房，目前可售房源多为98平方米二房，按均价8000元/平方米计算，总价在78万左右。而该案后期还将推119平方米三房，总价约为95万。可以说，该案主力房源全部为外环总价98万以下的普通住宅。

区域内多为一些低价楼盘

缇香公寓周边商业配套还有待完善，小区内部规划有近３万平方米的社区商业街区，内设商业、餐饮、娱乐等社区服务设施，另外还规划有社区俱乐部与多功能会所。

缇香公寓周边楼盘主要有月亮河、华亭新苑、海立华亭等，这几个楼盘几乎都位于松江新城最西面，位置并不算好，故均价也位于较低价位。目前报价在6200-7500元/平方米之间。而距离缇香公寓不远，新松江路辰塔路附近的德邑小城，目前报价7000元/平方米，近期也打出了“普通住宅”的卖点。

[优势点评]

1、该案除了传统的板式小高层外，还有比较独特的蝶式小高层建筑。2、该案所处区域有不少的别墅社区，环境好，整体绿化率高。

[特别提醒]

1、该案所处的新城西区配套比较缺乏，大型配套还得到步行约25分钟的核心区域。2、交通出行不方便，主要依靠一些区间车，离轨道站点远。

推多层公寓特价房5820元/m2

在售公寓房多为小户型

文翔名苑位于松江新城英伦风貌区内，与松江大学城立信会计学院仅一河之隔。小区占地面积28万平方米，建筑面积约25万平方米，产品包括多层公寓和联排。

文翔名苑目前在售的公寓房源主要是7月10日推出的一批共计190套房源。此批房源是5-6层的多层，户型全部是89平方米左右的二房。而该案之前一次推新房源在4月底，共计382套。这批多层公寓主力房源的面积都在90平方米左右，除了一种户型建筑面积约90.41平方米外，其余三种公寓户型面积为78-89平方米。小户型成为了该案推出新房源的一大卖点。

特惠房均价还不到六千

文翔名苑今年4月推出的是总建设面积约15万平米二期的首批房源。由于面积小、单价7000元/平方米相对较低，该案二期开盘以来销量不错，开盘当月销量达到近150套。不过，目前整个松江楼市都不太景气，该案销量有所下滑。

近期，文翔名苑推出过一批特价房源，售楼处称：“原本售价6940-6590元/平方米的二房，优惠价为5740-6090元/平方米。”而该案目前仍有特价房推出，为底层二房，单价约5820元/平方米，而该案其余房源均价在6700元/平方米左右。

小户型、单价低，再加上有特惠房的推出，该案小户型公寓房总价大多在60万元左右，属于外环线普通公寓房。

混合社区容积率低于1

文翔名苑所处区域为松江大学城，周边学校资源丰富，学术氛围浓郁。但交通不便是整个松江大学城的通病，就算九号线已开通，但大多数和该案一样远离站点的楼盘还是享受不到这一便利，出行还是多依靠公交。

另外，由于是混合社区，该案的整体容积率为0.89，低于1.0。按照原有的普通住宅标准，不能算作是普通住宅。而新政取消了这一规定，该案买房同样能享受新政后的优惠。

[优势点评]

1、该案大多数房源为90平方米以下小户型，容易控制总价。2、该案是混合社区，公寓、别墅均有分布，社区环境较好。

[特别提醒]

1、该案虽然是多层，但由于层高在5层以上，也属于普通住宅。2、该案二期联排别墅已开盘，约179-220平方米，均价万元。

降300元/m2 刚好成普通住宅

热销盘10月底推大户型二房

9月20日，三湘四季花城推出全新房源，为四期玉兰苑。主要户型包括72平方米一房、90、105平方米二房和149平方米三房。除了房型比较丰富外，此批新房源数量也较多，共有322套。据售楼处介绍，小户型的一房二房最受欢迎。网上房地产显示，该案9月的销量在100套以上，在近期新盘中表现突出。

可以说是乘胜追击，三湘四季花城于10月25日再次推出一批新房源，数量共计216套。据售楼处介绍，此批房源全部为N户型，均是二房房型，主要有109、117、125平方米三种。比较特别的是，部分户型设计有三个阳台，其中一个朝南的大阳台可以自行设计、多种用途。

报价降低，多数房源符合标准

售楼小姐告诉记者，N户型和前期在售的其他户型一样受到市场欢迎，在开盘一小时后已有10余套房源被定。不过，10月新房源的报价并没有顺势上涨。在9月开盘时，售楼处称毛坯房均价为8500元/平方米，装修标准1500元/平方米，装修房均价也就是10000元/平方米。而10月底推出的这批新房源由于面积偏大，报价略低于前期，“6楼以下均价七千多，以上八千多，一房一价，均价大概8200元/平方米。”

按照均价8200元/平方米计算，新推N户型中109、117平方米二房总价约为89-96万元，刚好符合“外环普通住宅”的要求。这批房源的开盘为“14条新政”出台后的首个周末，而推出的大部分毛坯房又正好符合新政的优惠条件。网上房地产显示，截至11月7日，该案此批新房源销量近50套。

周边多盘有“普通住宅”在售

三湘四季花城总建筑面积近52万平方米，分四期开发，是松江新城中规模较大的社区。该案可以算是区域内最早的地铁社区，与九号轻轨大学城站只有一路之隔，走路不到5分钟即可到达地铁口。该案目前一二期已入住，生活配套有初步发展。

该案周边的保利西子湾、荣御景苑等盘目前均有90平方米以下小户型房源在售，均价分别为8000-9000元/平方米和8700元/平方米，绝大部分房源总价都在98万元以下。

[优势点评]

1、该案毛坯房、装修房可任意选择，选装修房加上1500元/平方米即可。2、四期玉兰苑新房源全部安装了太阳能热水器，算是该案的特色之处。

[特别提醒]

1、三湘四季花城离九号线大学城站很近，交通方便。2、该案一、二期入住，三期近期交房，小区比较成熟，但周边商业配套还有待完善。