沟通 规范 流通 周强龙楼市词典关键词

他是出自于中介的黄埔军校-上房置换，他00年的2月到的杭州，“如果邓总（住商不动产董事长邓力）他们是抗日战争，那我是解放战争，上次暖冬行动上台发言时我也说，看见很多同行很高兴，难得聚会，也有另外一层意思，能看见的人越来越少了。”12月，站在2008年的尾巴上，《有请》栏目与您一起走进易居中国杭州事业部总经理周强龙，请他为您解读楼市词典。

易居篇

走在流通领域：这个是整个易居中国的战略。房产分三级市场，我们公司定位在流通领域，我们没有一分钱土地储备，没有房子，我们是房地产流通领域的服务生。“流通领域”这个概念大家可能不太说，买卖、开发、中介大家说的多，但我们在流通领域做咨询。比如开发商要拿土地前要咨询，该拿不该拿，很多拍脑袋拿的地，今年要吃苦头，不光拿地，拿地以后怎么造，策划还在后面，比全案还全。定位做好后，广告怎么打，策略在哪？策划好了，销售怎么执行，诸如此类。

打造城市圈：易居要在代理公司中走化运转，我们公司总部在上海，目前在70个城市有易居的旗帜飘扬。易居有四个版块，的是顾问公司，这个是市场欢迎的，单子，我们根本来不及做；代理公司有40个城市；二手房业务在培育期，有三个城市：上海、武汉、杭州；最后是基金版块。四大版块在市场化运作过程中有城市圈，比如华东、华中、华北、环渤海、西南，华南。在易居，二手房中介门店是主要起到渠道作用，为一手销售代理做配套。

规范操作：利润、合理机制、规范操作都是企业关注的部分。我们上市公司尤其重视规范操作，其他中介公司能做的单子我们不一定能做，而且要做到自觉自查，哪些能做，哪些不能做，哪些是定时炸弹，要辨别清楚，你认为没问题，可能将来就有事，那我们就坚决不去碰。的确中国很多机制目前不合理，你遵守交通规则，前面就是有人夹你塞，但作为上市公司，我们有责任对公司集团负责、对我们海外上市公司的形象负责，对公司在杭州可持续发展负责。相比较易居的利润压力没有其他同行大，但在规范操作方面要求更高。有时候当然我们也会为此付出代价成本，在现在这个环境下，我们在默默的做这个事情，好象很傻，就像红绿灯，红灯亮了，很多人走，没有车，但我一定要停在那，因为有人会拍我照，有人会注视我们。

品牌战略：易居中国这个品牌是我们共同维护的品牌。我们是一家拥有经纪版块的上市公司，也是整个代理行业的荣耀，我们要让全杭州人知道我们是做服务链的。去年以前公司的利润来源是代理版块，现在公司利润来源是咨询，今后很长的时间还会是咨询，三级市场我们会继续扩张，但归根结底还是为了做渠道充实客户资源。

经营篇

选择中介：在日资企业5年，35岁的时候我做了人生选择，我发现在日本企业，你跟他做100年，也不可能真正成为伙伴，只能是一种雇佣与被雇佣的关系。我觉得这不是我人生的长远之计。我既要一份收入，更需要一份事业、一份价值和平台。这时候我选择离开，最后选择了同房地产相关的行业。我97年底进入这个行业，因为我坚信这个行业比其他行业要好。当时我进入了上房置换，全中国家规范的中介公司，由市政府出面注册资金五千万的房地产中介企业，发展很正规，有很多核心价值观，有科研培训体系，有很多值得让人心动的理念。我那时候已经不把收入看得最重，而是更看中这个理念和平台。进去以后我们领导的个人魅力也感染了我，工作的过程中就没把累看重，我看中的是我能否发挥我的价值。那时候我刚进去，门槛不低，整个浦东的17家店给我管理，二年以后我发展成34家店，翻了一番。

两年后，我走出上海走向，我去了成都做总监，然后从成都走到杭州。来杭州后，觉得杭州这个城市真的很好，我们很多外地公司的总经理现在都已经回到上海了，但我还是选择留在杭州。

10年：当时来杭州，初来乍到，开门店对我来说，选店址就很重要，好的开店位置对业绩帮助很大。店位置找不好，相当于养了个白痴的儿子，白痴儿子也能长大，但你会养得很辛苦。我刚到杭州先买一张地图，当时两眼一摸黑，什么都不知道，连德胜、朝晖都不知道。那时候我就观察，我爱我家开在哪里，其他公司又开在哪里。我去文具商店，买彩色纸，然后打洞打好，不同公司不同颜色，根据已经开的中介公司的店铺在地图上打点，然后看哪个地方相对集中，红黄蓝绿都有，骑自行车去找地方，或者走路，连鞋子底也磨破了。

刚创立时，公司只有一间办公室几万块钱，一个人，3月21日批员工开班，4月8号批门店，5家店，这些至今都还历历在目。

我在日本打工5年，开始读书，我回国的收获不是打工赚的钱，而是带回来的自信。
我首先认可员工的辛苦，在日本战胜很多困难以后，就觉得现在的困难就不再是困难了，我把自己的经历讲给员工听，在我眼里中介的工作没有辛苦、没有困难，毅力方面也不成问题，不是说无视困难，但我能扛过去，而且越来越从容。

员工沟通：在员工的管理中，我和马总（易居中国中介部总监马浩琪）略有分工，他是做市场指挥的，在业务战术上，需要体现出团队的狼性，而我作为事业部的总经理，在战略制定方面需要让员工感觉到我们是以人为本的，人性化的企业，我们有党支部、团委、有工会，每个月有文体活动。我们公司有个传统，逢员工的喜事、丧事、生日，企业的关怀和温暖一定要送到等等。每个基层的区域经理身边配政委，职责是关心员工成长，让员工不要和高层思想脱节，起到沟通的桥梁作用。我认为人与人之间没有原则性的问题，沟通不到位的话就都成了原则性的问题，很多员工说“我不干了，走人了”，其实没什么大不了，很多都是因为为了一句话、或是因为一个误会等，只要沟通到位了，很多事情都不是问题。

理念篇

市场欠你多少：刚性需求还在，在一段时间内没有表现出来，这是市场欠你的，将来市场会还给我，
其实就是一个平衡点的问题。象2007年市场给的太多了，所以我们现在在还债。

但有时候市场欠你的，不一定会还给你，可能会还给你的竞争对手，那么这个时候我们就要练好内功了，我们做的就是要依靠员工队伍，真正依靠员工队伍。

人才为本：“赢得雇主奖”是我的一个梦想：我希望在杭州能有好的口碑，希望创造一个员工愿意继续呆下去的公司。

我们在公司文化、人员凝聚力、团队建设方面有可圈可点的地方。我们服务行业就是靠人做的，人跑了，客户也就带走了，因此我们把人才建设放在公司建设非常重要的位置上。

碗状经济：整个浙江经济是碗状经济，杭州是浙江省会，浙江有很多城市非常发达，但整个浙江经济资本都会不自觉流向杭州。温州人有钱也会到杭州买房子，一大批的浙商共同的聚焦点就是杭州，往碗里倒水只会流向一个地方，不会四面流。相对应，江苏是扇状经济，扇子打开有骨架撑着，有苏州、无锡、常州、南京等，苏州人有钱不会去南京买房子，他们这几个城市实力相当，但都没有杭州这么突出。

杭州房产市场需求量大，因为这不是杭州人的市场，而是浙江人的市场，杭州今年房地产市场不好，不是政策不好，杭州政府24条力度很大，没有热起来，很大原因是浙江经济很受伤。前两年房产好，不是杭州人很有钱，是浙江人很有钱。这个外地人大多是省内的。

后市预期：杭州二手房市场成交量、价格都已经见底了，可能还会有区域波动，但均价已经是探底了，原来政策打压的时候，很快会反弹，现在有很长时间波动才会上升。原因在于一句话，目前购买力没有了，其中一部分原因是“黑钱没有了”，原来说流动性过剩，但这些是黑钱，头两年房地产利润高，所以就炒房。

狼文化：我不认同狼文化，中国人通常摒弃之，但在目前这个市场环境和竞争环境中，如果你作为小绵羊可能就会被人家给“屠”掉了，而且中国整个中介的环境还不够规范，客户也不够诚信、同行竞争也没有太多游戏规则，中介还是弱势群体，在激烈的竞争中很多人不能适应。《亮剑》的主人公次以一个非正统性格的军事指挥家的形象出现在观众面前，性格中带着痞子气，他身上带着一丝狼性，看到打仗他就会很开心。以前都是领导的意志，但这里带着本性，这些里面都需要献身精神。中介公司需要的，不一定是狼性，但需要这种拼命的或者说战斗的精神，在08年这个市场环境中，好听点逆水行舟，不进则退，残酷点说就是大家都在抢饭吃。

零首付：开发商要活下去，不是浑水摸鱼，他也知道这些有风险，我们要用宽容心态来看待。他不是以前恶意炒房抬价的时期了，他倒下去会影响很多，现在在自救，我们允许他救，至于银行放不放贷是另外的问题。不要扣个帽子说骗贷，我相信他们不是在坑银行，他们的初衷是要自救，是要把这些房子以合理的价格卖出去，可能也有开发商首付是自己掏腰包垫付的，目的在于得到贷款。有人说明年三季度、四季度见底，四季度好起来，这也要有300天，如果扛过去，市场就又好了。

个人篇

兴趣：看书。我喜欢安静，十几年买书，从来不关心价格，稍微喜欢就买回来了。书买了不少，上海有一房间、杭州一个房间、办公室一少部分。买的未必全部看过，不过基本都翻过。同事朋友，都可以管我借书，但要写借条，借书一定要还。买书呢，我喜欢定期逛书店，网上买没感觉，喜欢把书捧在手里的感觉。我不会买装饰性的，有些典籍那么长，也许下辈子都没时间看。姿势呢，还是觉得睡在床上看书最实在，我不会只带一本书，如果明天休息我可能会带很多书上床，偶尔可能带10本，不是把10本书看完，只是喜欢。平时我知道会很忙，时间排得很满，但我还是会带一本书放在身边，想着万一有闲暇时间，可以看看。不过通常都是白拿。

我读书喜欢做笔记，喜欢的句子会划下来，然后马上分享给我的员工了。

我最喜欢看南怀堇的，与他有关的书都买，和日本相关的书我也会买，因为我不太去日本了，当作是导游书，故地重游。最近附庸风雅看了一些经济类的书，都在说经济危机，多少要懂点。

曾经想过写书，但是书看的多了，觉得别人写的太好了，我现在不一定会写，但会把自己公司的管理、制度、开会、发言收集起来，如果不写书，我也可以拿出来看看，可以看到自己一点文字性的东西，就可以了。

博客：

做虚假的太没意思，写真实需要勇气。我现在的身份是代表公司，如果我是学者大可以写，希望别人跟我辩论，提升自己。

感受杭州：这个城市有些问题，比如文化底蕴不够深，但她还没有理由让你感到厌恶。

佛教：这是一种哲学。我是一个无神论者，但我们心中要有佛，心中要有信仰和目标。

内心目标：善、仁、忍

人都很聪明，内心深处知道谁是好人，做人做事不要太功利，这种仁的力量很大的。我尽可能在我企业里做到这些，我们有很多细节方面，比如员工过生日我们看得满重的。注重员工沟通，关注员工需求，服务好内部客户，这种是从内心发出的力量。

生日的感动：员工把我的生日看得满重，我今年46岁生日这次，过了一次连18岁的人都梦寐以求的生日，浪漫而温馨。我的十几个员工一起精心策划了一次“行动”，那天上班，他们看我没走，怕露馅不敢早走，又没人告诉我，我7、8点下班回到家里，他们十几个人已经在了，全部躲在我家里，事先把手机和灯都关掉，客厅里点满了蜡烛，我刚一进屋，大家就一起出来给我唱生日歌。那天烧了很多很多菜，其中有一个人请假了半天来烧菜，没有一个人送贵重礼物给我，也知道我一定不会收，有人买两本书、有人一盒蛋糕、一束花……关键是很用心。花特别漂亮，不是我们平时看到的，不知道在哪里弄来的，感觉就是给男生的鲜花，那包装纸是这种旧旧很有怀旧感的纸。

面对压力：再多挫折都会过去的，享受一点人生，多多思考价值的问题，做一些你还可以做的事情，不要把事情想得很恐怖，这样很多正常的生活都会被打乱。我也压力很大，但我也要圆一些自己的梦，创建企业文化，多给员工机会。