将在底部徘徊1至2年万科二轮降价多卖中档房

http://esf.hz.soufun.com搜房二手房网 2009 年2 月25 日曾郁兰投资者报

今年新一轮降价，万科又跑在了最前面。万科为什么这样做？它为何能够这样做？

即便2009年底房价见底，地产行业预计也要在底部徘徊1~2年，在2009年~2011年的低迷期，万科是否能通过“中档物业”的快速销售，换取较高的总资产周转率，从而尽力维持股东投资回报率，是判断万科中短期投资价值的视角之一；而从中长期来说，万科是否能在这两三年以积蓄稳健的财务能力，收集“质优价廉”的土地，待经济复苏后，搭配更多“中高档物业”的销售，获取高额利润率，从而大幅提高股东投资回报率，是判断万科长期投资价值的另一标准。

平抑工具

与其他小型地产开发商不同，万科虽然在“住宅开发”上保持专注，但却是什么类型的住宅都开发，只是物业类型的配比，在因循市场的变化而调整，而恰恰是物业配比的调整，给万科提供了一个平抑地产波动的主动工具。

中高档物业的市场风险比中档物业大。回顾2006年~2007年，开发商在“中高端住宅”上的毛利率，往往能达到惊人的50%~60%，但是随着经济周期的波动，这类物业的盈利上下浮动也很巨大。

而中端住宅，却在房地产由过热回归理性时，首先被刚性需求所接受，除非中产阶层在经济衰退中受到更进一步的打击，中档物业的盈利，才会受到打击。“低风险、高性价比的普通商品住宅，优势已经越来越突出，并且得到了市场的认可。预计新增商品住宅供应，将逐步向中端产品靠拢。” DTZ戴德梁行中国区综合住宅服务主管蒋尚礼表示。

“对万科来说，目前，继续王石2007年提出的2∶8比例发展（中高档产品与中档产品的占比），会更为平稳，在行业低谷时，也能靠中档物业维持销售量。” 交银国际研究部副总裁何志忠告诉记者，“但是，1~2年后，市场可能又不同了。”随着90/70的日益规范、保障性住房的大量入市，中档物业的供给将日益增多，中档市场竞争加剧；然而中高档物业的需求，却随着经济复苏和增长，重新提振，中高端市场重新成为开发商获利的更优选择，恰好，中高档市场的原有参与者，也会在经历本轮洗牌后变少了。

因为，中高端物业的小开发商，在这轮调整中，受到的波动风险往往更大，但要如同万科一样，改变策略，也进入中档物业市场，却受到专业知识和财力的局限，非一年半载能做到的事，还不如硬扛，他们的策略在于财务上如何扛1~2年。

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责任编辑/weijianchang.cd

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