工商联提案：土地财政是高房价首因

http://esf.hz.soufun.com搜房二手房网 2009 年3 月9 日郑盎晏耀斌华夏时报

[摘要] 北京、上海、广州、深圳、青岛、西安、成都、苏州和呼和浩特9个城市，选取62个不同规模、不同……

本报记者两会报道房地产市场的萎缩，看似金融危机引起的，实则蕴藏着深层次原因。

通过在北京、上海、广州、深圳、青岛、西安、成都、苏州和呼和浩特9个城市，选取62个不同规模、不同所有制的房地产开发企业的81个项目就“房地产企业的开发费用”进行了深入调查和分析研究，在今年两会上，全国工商联在一《我国房价何以居高不下》提案中提出，房地产开发的总费用支出一半流向政府是主要原因。

全国工商联为此提出，要想发挥房地产在国民经济当中发挥支柱性作用，必须从税收制度和土地配给制度上入手进行改革，让房地产行业的发展回归理性和科学发展的轨道。

工商联在提案中指出，开发企业的直接成本中主要为土地成本，最高比例达到58.2%。“土地财政”现象的产生，政府成为了最大的受益方。由于政府所得部分在房地产开发成本当中是刚性的，这就使得近年来房价居高不下，从而相对降低了公众的购买力。

房地产税费偏高且呈增加趋势也是房假走高的一个重要原因。提案以北京为例，开发企业在房地产开发过程中需要与20多个政府部门打交道，需要缴纳的各种费用多达20多种；广州的开发企业在开发过程中需要与30多个政府部门打交道，缴纳多达20多种收费。

据统计，除土地成本支出外，目前我国房地产企业税收占总成本的26.06%，占总支出的19.06%，占总销售收入的14.21%。其中开发环节税收占到总支出的2.00%，销售环节税收占到总支出的17.06%。在全部税收中，营业税和地方附加税所占比例最高，占到了全部税收的48.84%。房地产行业不景气，受损失最大的首先就是财政收入。

由于房地产投资大幅缩减，2008年大部分城市的土地拍卖价格较2007年下降了一半左右，这大大降低了政府可用财力的可持续性。而且，由于商品房滞销，房地产开发企业无法回笼现金，这也使得金融机构面临潜在的巨大风险。

另外对于国民经济而言，由于与房地产行业相关联的产业众多，房地产业这些年的快速发展带动了上百个相关行业的发展，解决了大量就业，房地产行业目前的衰退就很有可能影响其他行业的发展，从而引发较为严重的社会问题。

由此，全国工商联在上述提案以及另外一份《振兴房地产市场拉动消费促进经济增长》都提出了通过对税收和土地配给制度的改革，让房地产市场回归理性和科学发展的轨道。

第一，将房地产税收集中到保有环节。税收方面，建议将一次性收取的土地租金和集中在开发和销售环节的税收整合为统一的房地产税或物业税，延迟到房屋保有环节征收。

第二，改革土地招拍挂制度。要改变过去的纯粹以“价高者获得土地”的招拍模式，实现既可有效配置土地资源，同时也会大大促进社会环境的和谐发展。

第三，适时调整或取消土地增值税。土地增值税是1994年在宏观调控背景下针对经济过热出台的措施。但现在整体经济和房地产形势开始下滑，预先提留土地增值税给房地产企业造成很大的资金压力，可考虑适时调整或取消。

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3月5日，《华夏时报》记者在全国工商联举行的界别讨论会上获悉，农村土地流转问题是本次工商联重点讨论建议的话题之一。对此，工商联认为，国家应采取措施扶持土地股份合作社的组建和发展，把它们培育成为土地流转的受让主体，并提出如下建议：

1、鼓励农户在自愿基础上成立土地股份型农民专业合作社，引导农民由传统的产销合作向新型的产权合作方向发展。

2、加强对农民专业合作社负责人的培训和引导，提高其素质，推动传统合作社向新型的土地股份合作社转变。

3、鼓励社会资本与农民专业合作社合作进行农用土地开发，并从政策和制度方面保障农民对入股土地享有长期增值收益权。

对已经实现土地入股的农民专业合作社，可以通过合作社完成对农民承包地地块的确权、登记和颁证工作，并以法律或公正手段对土地的所有权进行进一步界定，保障农民对入股土地享有长期增值收益权，并给合作社颁发土地使用权证。允许社会机构对合作社持有的土地使用权证进行评估，作为银行抵押贷款、融资和投资入股的有效凭证，以提高合作社对社会资本的谈判能力。

责任编辑/xuheng.bj

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