一套房子5本房产证买"多证"排屋需防范风险

http://esf.hz.soufun.com搜房二手房网 2009 年6 月18 日张晓霞张卉卉钱江晚报

[摘要] 一套排屋有五本独立的公寓房产证。最近，杭州面市的两个排屋楼盘就出现这种由多套中小户型公寓拼接而成的排屋房源。

一套排屋有五本独立的公寓房产证。最近，杭州面市的两个排屋楼盘就出现这种由多套中小户型公寓拼接而成的排屋房源。

据知情人士透露，开发商之所以这么做是为“合法”地规避90/70政策。一套排屋拥有多套产权证，这种拼接而成的排屋究竟在购房成本、税收各方面承担着什么样的风险？

4~6套中小户型组成1套排屋

从透明售房网的数据看，城西某排屋楼盘A，2008年12月28日开盘，透明售房网上显示的房源数为67套房源，总面积8087.33㎡，其中51套是100㎡以下的房源。但实际上，该楼盘是以27套排屋的量推向市场的。如3幢，网上显示有18套房子，其中6套为287.15㎡的大户型，其他12套为41.89~92.29㎡之间的户型。实际上，那12套41.89~92.29㎡之间的户型，以4套为1个单位，并成了3套排屋。它的6幢有39套房源，以4~5套为一个单位，并成了8套排屋。

除了该楼盘，西溪板块某排屋楼盘B也有相似情况。它在4月10日开出的13幢楼358套房源，网上显示的都是小户型，为51㎡到89㎡不等。其中5、6、9、10、13、14幢都是以5套房为单位并成1套排屋，7、8、11、12、15、16、20幢是以6套房为单位并成1套排屋。

自从2006年“90/70政策”实施后，新审批的商品房建设必须保证套型建筑面积90㎡以下住房面积，达到开发建设总面积的一定比例。比如，A项目要求90㎡以下占到20%。为了规避“90/70政策”，一些开发商打起擦边球，将大户型分割成几个小户型。看起来是五六套小户型房源，实际上合在一起就是一个大户型房源。

综合验收后再改造成排屋

按照户型综合验收的要求，每套小户型都要有单独的卫生间和厨房间。拼接成的排屋在格局上是否有些缺陷？

一走进A楼盘位于紫荆花路旁的售楼部，售楼小姐就笑着迎了上来。据她介绍，由5套小户型拼接成的排屋并不是很多。如6号楼的1套3层排屋由5套组成，一楼一套，二楼两套，三楼两套。

据介绍，这种拼接的排屋在综合验收时每套房的确都具有独立的卫生间和厨房间。但验收后，购房者向开发商可交付一定的改造费用，整幢楼重新改造。“改造完的户型和排屋样板房户型没什么区别。”售楼小姐说。

“如何保证拼接后的户型和原本的大户型一模一样？”面对记者的疑虑，售楼小姐是这样解释的：“很多来我们这里的客户是想买排屋。我们在设计的时候也就是按照排屋的功能格局来设计的。”

西溪湿地附近的B楼盘也是个“多产证”排屋楼盘。这个中式建筑风格的楼盘目前建筑基本成型，将在明年交房。“拼接后的户型改造后和样板房一样。”售楼小姐也如此承诺。

据业内人士透露，这种拼接户型，只要设计得当，还是可以在户型功能上达到和原版大户型同样的水平。当然，为了保证排屋的功能，单个的小户型可能比常规小户型差得多。事实上，买这些房子的客户也是出于买排屋的目的而买下这些小户型的。

“多证”排屋要当心贷款和税收成本

尽管在使用上和正常排屋区别不大，但买了这种多产证排屋在税收、贷款成本上会有什么风险？

按照杭州银行目前实行的首套住宅贷款实行基准利率7折的优惠政策，多产证排屋因为持有多本房产证，在贷款成本上显然要高一些。以A楼盘为例，一套排屋有5本产权证，第一套住宅实行7折利率贷款，第2套实行7.1折的贷款利率，第三、四、五套住宅就以0.1的折扣比例依次递增。某银行界人士向记者透露，虽说现在杭州银行在实际操作中对第2套以上的住宅只是实行比第一套象征性地提高利率的做法，但毕竟也是提高利率，成本有所增加。

而在税收上，二三百平方米的排屋因为被分割成多套90平方米以下的小户型，购房的契税反而比正常排屋要低，只要1.5%。而正常排屋因为是套内面积大于140平方米的非普通住宅，契税需要3%左右。

而风险最大的恐怕还是物业税。目前传得沸沸扬扬的物业税假设按套征收，一套排屋变成5套公寓，是否意味着物业税的成本大为增加？

责任编辑/zhangxian.hz

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