朱力：房地产的发展离不开城市化的竞争

搜房网十周年专访无锡银城房地产开发有限公司总经理朱力

http://esf.hz.soufun.com搜房二手房网 2009 年7 月1 日无锡地产名人圈

无锡地产名人共贺搜房网十周年：绿城、美新、银城、融创、红豆、新城、赛博、九龙仓、盛高、江苏阳光、五洲、风水隆、中邦、润泽、龙马、复地、星易……［详情］

搜房网：1998年中国取消福利分房，中国房地产进入了市场化时代，您是如何回望过去的十年？

朱总：房地产经历市场化以来，房地产的开发相对较之以往更为完备。在福利分房的时候基本都是单位买房，银城在98年做的一个项目要比隔壁的楼盘贵出1000多块钱，效益好的单位就会选择位置、景观都比较好的现房，所以在当时我们已经知道了做品质楼盘的好处，所以慢慢的往中高端楼盘发展，这同样也映衬了这十年来房地产的发展的一些迹象。

无锡银城房地产开发有限公司总经理朱力

第一方面这十年来发地产发展的基础不断的得到夯实。98年之后一些改善型住房慢慢抬头。以前房改只看重地段，楼层，因为当时的政策使得户型基本不会多做考虑，即使是真正有对户型有要求的人，也只能先根据政策拿到符合的房子，再走换房的程序，所以房地产这十年的发展和他们这批改善型住房有很大的关系。第二，改革开放30年，全国经济都处在一个高速发展又相对稳定的大环境下，像我们这一批甚至是更大一点的人都是受益者，能接受好的教育，能和国家的宏观调控相配合，在各方面都有一些不多的成绩，又到了结婚的高峰期，所以也就有一定的能力去解决刚性需求。这就让改善型和刚性需求都前所未有的冲出了市场。当时国家对于经济适用房等的政策相对还不是很到位，市场出现供不应求的状况，这也会造成对于开发规模和开发企业的追捧。第三，这30年来，政府对于市场投入还是在持续的不断加大，尤其在政府建设，危旧房的改造，配套的教育、医疗、交通等方面都长时间的保持相对高速的投入，这势必也会带来地价的上涨，也会造成房地产的繁荣，所以房地产的发展是离不开城市化的竞争的。第四，信贷的调整也是发展的基础。贷款制度的引入解决了刚性需求和改善型需求的门槛，同时年轻一代的购房者对于新鲜事物的接受力也有所加强。这几个方面都是房地产行业发展的基础。

另外这十年的发展还有一些显著的特点。第一，模式的多样化。别墅、超高层等物业形式应运而生。相对应的营销手段也更为丰富，过去都是处于开发但不持有的状态，就如商铺、办公楼等都是开发后卖完回笼资金再购买新的地块，这种相对时比较短期的发展，而没有看到后期的投资效益。第二，商业地产对于住宅的开发有辅助作用。商业资源的引进，租赁模式的引入，在现金流的角度来说都能避免大起大浮的资金危机，也能长期享受地产的增值。第三，十年中变数与机遇并存。95年海南房地产泡沫的破灭，使很多房地产企业都陷于其中，这对于这十年房地产的发展是个很好的警示，也具有相当的借鉴作用。所以这十年市场相对比较健康，发展虽然火热但没有过度的投机行为存在。第四，十年中制度与法规不断的趋于完善。销售、研发、土地出让制度及银行的监管及信贷制度都是在这十年中逐步建立并完善的，在市场能够普遍接受的时候政策的推出才能水到渠成，这十年已经将基础夯实的比较好，在接下来的过程中我们就能慢慢的向更好、更高端的方向去发展。

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