全国：价格指数全面上扬成交量高位盘整

http://esf.hz.soufun.com搜房二手房网 2009 年8 月17 日中国指数研究院

2009年7月，全国楼市比上月略有降温，多数城市新增上市量有所增加，成交量环比略有下降，但同比增幅仍较为显著，青岛和天津同比涨幅分别高达340.4%和277.5%，杭州、广州、深圳等城市成交量环比下降。12个重点城市综合指数和住宅指数均环比上涨；写字楼和商铺指数涨跌互现。

表1：2009年7月全国十二城市综合指数及各分物业指数变化表

城市	城市综合指数	环比变化	住宅指数	环比变化	Hedonic指数	环比变化	写字楼指数	环比变化	商铺指数	环比变化
城市	指数	环比变化	指数	环比变化	指数	环比变化	指数	环比变化	指数	环比变化
北京	2479	↑36	2283	↑44	966	↑15	2694	↑21	3623	↓3
上海	2351	↑8	2157	↑10	998	↑1	3241	↑2	2475	↑6
广州	1986	↑7	1678	↑10	762	↑6	1883	↓1	4454	↑3
深圳	2951	↑4	2430	↑5	782	↑2	4275	↓1	4869	↑2
天津	1631	↑10	1449	↑14	698	↓3	1746	↓3	2824	↓4
武汉	977	↑6	846	↑8	527	↑4	715	↑3	2348	↓5
重庆	1030	↑11	764	↑11	509	↑2	960	↑13	3129	↑11
南京	1254	↑8	1043	↑12	788	↑5	2021	↓9	1683	↑2
杭州	1734	↑14	1617	↑16	734	↑7	1994	↑1	2224	↑18
成都	1071	↑8	775	↑7	466	↑6	1080	↑20	3280	↓4
苏州	1489	↑5	1443	↑13	743	↑1	1532	↓15	1771	↓20
青岛	1229	↑6	1114	↑11	531	↑3	1698	↓5	1390	↓11

注：“城市综合指数”=“住宅指数”×权重+“写字楼指数”×权重+“商铺指数”×权重；“Hedonic指数”为剥离区位、建筑类别、结构等特征影响的同质住宅价格指数。

指数环比全面上涨，价格稳步上升

图1：各城市综合指数对比

数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统

7月，十二个重点城市综合指数环比均上涨，价格呈稳步上升态势。从环比增幅来看，北京综合指数环比增长1.46%，涨幅比上月提高0.72个百分点，涨幅仍居12个城市之首，近1/3的样本项目上调报价，且有近20%的项目价格上调幅度超过10%。重庆、杭州环比涨幅次之，分别上涨1.07%和0.83%。成交量持续维持高位，各城市价格指数整体继续保持稳定回升态势。

部分城市新增上市量有所增加，但1-7月累计上市量仍不及去年同期

图2：2009年7月住宅新批准上市面积增速对比

数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统

注：重庆和成都数据为商品房数据，以下雷同

7月，部分城市开发企业推盘速度比上月略有加快，新增供应环比上涨的城市占到一半，深圳、武汉新上市面积环比涨幅居前，分别高达98.4%和35.8%。

受2008年房地产市场销售大幅下降和今年上半年新开工步伐大大放缓（去年全年住宅新开工面积增幅仅为1.4%，今年上半年更是下降13.1%，北京、江苏、广东降幅超过40%），以及部分企业捂盘惜售的综合因素影响，1-7月主要城市累计新上市面积明显不及去年同期。北京新上市量较去年下降40.8%，深圳、武汉、杭州、成都降幅均超过20%，仅上海同比上涨3.8%。

主要城市成交量高位震荡，同比仍大幅增长

图3：各城市住宅销售面积增幅对比

数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统

2009年7月，重点城市中大多数城市住宅成交量继续保持上升态势，但环比增幅明显缩小，且有4个城市环比下降。其中广州、杭州成交面积分别环比下降33.0%、47.3%，深圳降幅接近20%，武汉、重庆、青岛虽保持增长，但增幅均在10%以下。今年5月以来，分别有4-6个城市成交量环比下降，另外几个城市成交量环比增幅也较小。从同比变化看，重点城市成交量同比均翻倍增长，青岛、天津同比涨幅居前，分别增长3.4倍和2.77倍，广州涨幅最低（仅为22.4%）。

从1-7月累计情况看，12个重点城市中，杭州、深圳等4个城市累计成交量较去年同期增幅超过1倍；与去年全年相比，10个城市累计成交量超过去年全年，广州、上海是去年全年的0.91和0.97倍。综合来看，主要城市成交量同比仍大幅上升，环比略有下降或增幅进一步回落，市场呈高位震荡之势。

住宅库存逐步被消化，出清周期保持不变或继续下降

图4：各城市住宅可售面积和出清周期

数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统

2009年来，各主要城市新上市面积低于去年同期或基本持平，但销售量明显增长，销供比（成交量与同期新上市面积之比）大幅上升，深圳、武汉、杭州的销供比接近2，其他城市均明显超过1，市场存量快速消化。商品住宅可售量持续走低，北京7月底住宅可售量（包括期房和现房）为1448万平方米，较2008年底减少465万平方米，降幅达24%，上海、深圳降幅分别为38%、41%，杭州降幅更是高达65%，降幅十分显著。出清周期进一步降低，以过去6个月的平均交易量来看，武汉出清周期降低了4个月（从上月的17个月下降到本月的13个月），青岛出清周期缩短了3个月，北京缩短了2个月，上海、重庆、南京均缩短1个月。总体看全国主要城市的市场库存压力大大减少，部分城市可能出现供不应求的现象。

2009年7月，全国及主要城市商品住宅成交量高位震荡，多数城市上调了项目对外报价（12个城市住宅指数环比均上涨），导致城市综合价格指数环比亦全面上扬。12个重点城市中有4个城市成交量出现环比下降，其中杭州降幅接近50%，且有4个城市环比涨幅低于10%。本月部分城市新增供应虽有所增加，但成交量依然高位震荡，库存水平不断减少，出清周期不断降低。随着下半年货币政策由“过于宽松”转向“适度宽松”以及二套房贷政策的严格执行或进一步收紧，将给房地产业带来较大的不确定性。受价格上涨及部分城市新增供应不足的影响，预计未来成交量环比将持续下跌，价格将持续稳步上升，个别新增供应不足的城市可能出现较快增长。

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责任编辑/zhangnan.bj1

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