房地产新政不会推高房价房价没有不跌的理由

http://esf.hz.soufun.com搜房二手房网 2009 年8 月18 日搜房论坛

●降低入市开发门槛提升人气

●加大投资力度建保障性住房

●投资性需求减少将抑制房价

●泡沫在市场长期调整中消化

5月27日，国务院正式宣布下调商品房资本金比例，普通商品房由35%下调了15个百分点，已经恢复到1996年水平。中央此举意图十分清楚，降低房地产入市开发门槛，提升开发人气，促使房地产尽快回暖。

1-4月份，全国城镇固定资产投资增长30.5%，而房地产投资增长仅为4.9%，远没有走出去年低迷状态。近日有媒体民意调查称，有70%被调查者认为，中央此举将推高房价。

我国房价总体上上涨幅度已经太大，远远超过国际通行标准，超过人民群众承受能力，中央政策意图不在推高房价，市场也未呈现继续上涨行情。截止3月底，全国商品房库存积压增长30.5%，已经被购置待开发的土地高达12亿平方米，市场不缺房，缺的是市，缺的是买方市场，现在中央降低开发门槛，意味相对供大于求的房市市场将被继续注入新房源，实现供需均衡的唯一选择是降低房价。

其实，房市要重拾涨势，除了消除库存压力使之难以实现，还有更深层次原因：买方市场量能部分被“宣泄”，市场需求扩张的支撑因素已不复存在。

首先，宏观政策贯彻民生为上理念，加大保障性住房建设力度成为房地产市场重要政策选择。去年，全国保障性安居工程支出181.9亿元，增长114.3%。今年政府工作报告又提出，今后3年要拿出9000亿元政府投资，专门建设保障性住房。北京市在去年经济适用房开发投资、新开工面积同比增长27%和23.8%的基础上，今年拟开工800万平方米保障性住房建设，竣工200万平方米。上海在去年开工400万平方米经济适用房基础上，今年再开工400万平方米。大规模的保障性住房建设，将把相当规模的中低收入家庭的购买需求，从商品房市场分流出去。

其次，因为房价高得离谱，房屋租售比远离常态，相对诸如股市等投资领域，房产投资和增值的价值基本丧失，以投资为目的的买方市场接近“归零”。与此同时，前几年作为买方市场的投资人，他们已经购得的房产也因投资价值丧失亟待出手。今年前5个月，北京市二手房交易数额均高于新建住宅签约量，三四月二手交易量达到41490套，高出新建住宅交易量25.51%，为去年全年总交易额的65%。投资性住房需求减少、二手房市场火暴，都将大幅度削弱买方市场力量。

房市很难再现“小阳春”，并不意味房市在短期内迅速萧条、房价会暴跌、房地产市场泡沫破灭。一是我国城市化进程的加快、人民群众收入水平持续提高，再加上我国计划生育政策国情决定的家庭购买力，房市不缺接盘手，刚性需求具有内生持续增长特征;二是房价下跌空间不大。在全国6万多房地产商中，并不是所有开发商都是暴利获得者，相当规模小地产商获得的是微利，房价下跌“逼死”他们事小，他们背后的则是银行。大批房地产企业倒闭，对金融系统将是灾难;再说，保发展、保增长仍然是当前我国第一位的任务，在外需严峻形势短期不会缓解、内需启动依然困难的情况下，投资仍然是中国经济的“定海神针”，房地产作为重要投资领域、作为关系众多产业集群兴衰的关键环节，保房地产就是保投资，就是保发展。

由于短期房价不具暴涨基础、缺少暴跌条件，已经积累起来的房市泡沫，可能在房市长期调整中逐步“内消”。虽然“小阳春”难以再现，但因房市进入“骑虎难下”境地，房市动荡将在所难免。中央“新政”推出，供方力量进一步增强，在买方市场进一步萎缩情况下，房价没有不跌的理由。深度整合、筑顶下行、逐步回归理性，这当是我国房市发展的长期趋势。

责任编辑/agent_jm

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