内地版房产信托雏形初现争议仍未停息

http://esf.hz.soufun.com搜房二手房网 2009 年9 月18 日万敏证券日报

[摘要] 房产信托(Reits)的产品品质很难保证。内地很多开发商都是家族式的企业,他们为什么会愿意将本可全部放入自己口袋的租金收益来分给你呢?很多开发商其实只是想通过这个渠道融资,但他打包出来的产品内容,就是一部分很烂的物业,比如工厂,再可能搭配上一个比较好的商业项目来卖。

“房产信托(Reits)的产品品质很难保证。内地很多开发商都是家族式的企业,他们为什么会愿意将本可全部放入自己口袋的租金收益来分给你呢?很多开发商其实只是想通过这个渠道融资,但他打包出来的产品内容,就是一部分很烂的物业,比如工厂,再可能搭配上一个比较好的商业项目来卖。”一位资深房地产分析师对记者表示,他并不看好短期内国内发展Reits的前景。

但这只是内地版Reits在真正实现上市后可能出现的问题之一。在此之前,是采取央行的方案还是证监会的方案,以及试点在上海还是天津,税费优惠政策能否及时配合,都还存在着广泛的争议。

债权版VS股权版

综合各方面信息来看,目前REITs的雏形有两个方案。一个是由央行牵头研发的债权版,一个是由交易所证监会主导的股权版。

债权版的方案中,REITs本身并不影响物业原业主的所有权,物业原业主仅是以租金作为抵押物向信托进行融资,投资者在投资过程中享有物业升值及租金回报收益。由浦东方面提出,具体操作模式为:REITs由张江高科(600895,股吧)、浦东金桥(600639,股吧)、外高桥(600648,股吧)和陆家嘴(600663,股吧)四大公司联合发起,该四家公司将物业委托于基金公司成立REITs,基金公司向银监会申请信托发行,获得批准后,信托单位可以在全国银行间市场发行,信托计划的资金实行保管制,资金保管机构由依法设立并取得相应保管资格的商业银行担任。

但该方案最大的特点在于,REITs只针对机构投资者,在银行内部进行流动交易,而并非针对普通投资者。由此带来了两个问题:首先,机构投资者的参与热情有多大?商业出租在国内尚未形成成熟的市场,早期的参与者必将承担较大的风险,这一点机构投资者应有相应的考量。其次,REITs的初衷在于通过广大普通投资者的参加,来融资及分散风险,但这一使REITs在发达市场取得成功的经验或许难以在国内复制。

股权版的方案与国际上流行的REITs较为接近,以出租回报相对稳定的物业组合后上市进行交易,并通过资产管理公司对项目进行管理,普通投资者通过购买股票的方式获得股权,并分享物业租金。

[1][2][3][下一页]

责任编辑/wangbinying.cd

[收藏] [字体：大中小] [RSS订阅] [打印] [推荐给朋友] [关闭] [回到顶部]