“地王”不断出现土地财政不除高房价难降

http://esf.hz.soufun.com搜房二手房网 2009 年10 月14 日搜房网综合整理

[摘要] 在“地价升浪”和开发商的新一轮“圈地运动”中，部分城市财政的土地收入急速增长。　　可以肯定的说，土地财政如果不下决心消除，“地王”就会不断被刷新，“地王”不断出现，高房价就绝对不会下降，而最终受害的还是普通老百姓。

在“地价升浪”和开发商的新一轮“圈地运动”中，部分城市财政的土地收入急速增长。截至9月底，北京、上海等城市土地出让金已超过前两年的全年水平，已占当地财政收入的三分之一。

加上房屋开发、销售过程中的各种税收，一个房地产行业占到了一些地方城市财政收入的一多半以上。同时，房地产业给地方政府的GDP政绩贡献率越来越多。一个房地产既是财源，又能捞到政绩资本，想让地方政府来抑制房价、制止“地王”的不断诞生，无异于与虎谋皮，无异于让其自断财路、自毁前程。在财源和政治资本这两种内生动力推动下，地方政府成为“地王”、高房价的幕后推手，只要“地王”不断产生，降低高房价就遥遥无期、没有止境。试想，在房地产的狂欢盛宴中，地方政府、开发商、房屋中介、投机者都是这场盛宴的既得利益者，而只有老百姓是牺牲品。前四者都处在强势地位，唯独老百姓弱不禁风。百姓岂能斗过相互勾结、一同狂欢的强者。这就自然而然出现这样一个逻辑轮廓，买地夯实了地方政府的财政腰包，房地产的GDP政绩使得地方官员的乌纱帽越戴越大，这就使得“地王”不断被刷新，“地王”又促使房价节节攀升。

但是，土地财政愈演愈烈、“地王”频现、房价越来越离谱畸高，最终将给国民经济、民生事业、房地产行业带来巨大问题，并且给金融业酿成巨大金融风险。首先导致国民经济严重失衡，表现在两个方面：一是造成宏观经济的失衡。由于对房地产业管理存在严重缺陷，造成房地产行业畸形发展，成为暴利、高税收行业，成为对地方GDP贡献最大的行业。结果造成这样一些现象：社会资本都一窝蜂风向房市涌来，一方面吸食了其他行业发展急需的资金，另一方面把经济金融风险过度集中在了房地产行业。同时，由于房地产对GDP、税收贡献占比较大，使得地方政府在对整个经济重视程度上也出现失衡。二是造成房地产行业自身失衡，表现在：住房开发暴利高过了写字楼、商用房开发的利润，住房价格高过了商用房、写字楼甚至门面房的价格。这是一个极为不正常的现象，也是一个畸形失衡状况。

其次，酿成巨大金融风险。有证据显示，部分低成本的信贷资金通过各种渠道流入到房地产市场，一个重要表现就是央企不断高价拿地。由此，楼市泡沫也在随之放大。房地产的虚假繁荣和巨大泡沫，终究是要破灭的，只是时间问题。这已经被美国等发达国家无数次证明。一旦泡沫破灭，套牢的是金融资本，酿的就是金融风险甚至金融危机。

以上这些危害相信许多人都明白，特别是地方政府都清楚。

然而，这种危害短期内要有一个酝酿的过程，爆发需要时间。一些地方政府瞄准的是眼前的土地财政的巨大收入，看到的是短期、眼前的GDP增长率，未来怎么样他们才不会理会，也不想操那份心思。从廉租房、经济适用房建设进度缓慢看，一些地方政府甚至连住不起房的百姓都不顾及。

因此，可以肯定的说，土地财政如果不下决心消除，“地王”就会不断被刷新，“地王”不断出现，高房价就绝对不会下降，而最终受害的还是普通老百姓。（来源：中华工商时报余丰慧）

豪宅井喷将加剧房价“重心”上移加剧地产失衡

今年以来，高端住宅市场交易火热。中国富人对于高端住宅的强劲需求无疑增加了开发商的投资积极性，这反映在土地市场上，稀缺地块不断以高溢价成交，而地王走高端路线也已成为众多开发商的普遍选择。但业内人士认为，豪宅井喷将加剧房价“重心”上移，进而加剧国内房地产市场失衡。

由于高端楼盘所面对的消费群体较为特殊，地理位置的稀缺性以及楼盘优质品质的保证，使得高端住宅拥有较强的保值增值性，这一点吸引了众多以投资为目的的购房者。

据统计，绝大多数富豪选择别墅等高端住宅作为置业的首选。与广大普通购房人群不同，富人置业不仅为了自住或改善，更看重的是资产的投资价值和保值增值性能。高端住宅市场由于受政策影响较小，较普通住宅投资风险更低。尤其是在经济刚刚复苏，未来存在通胀压力的前提下，品质优秀的高端住宅往往面临更多的升值机会。

正是在这种情况下，国内高端住宅的购买力大大提升，从而使其保持了较快的上涨态势。也激发了开发商参与高端住宅项目的热情。

然而在我国房地产市场结构体系尚未成熟的背景下，有限的土地供给使得住宅“高端化”对面向广大普通购房者的中低端市场形成了巨大冲击。豪宅持续放量带动整体房价上涨，透支了居民的购买力，造成收入分配的进一步恶化。

同时，住宅高端化所带来的房产投资属性的释放，也会进一步推高资产和信贷泡沫，加剧未来市场波动，不利于我国房地产市场的健康发展。

目前，部分一线城市的住宅市场已经有走高端化路线的苗头。开发商动辄推出几百万甚至上千万的豪宅，房屋本质已经转变为一种投资品。而且由于一线城市良好的配套设施、便利的交通、优秀的教育资源和医疗资源，更加吸引豪宅投资者。大量资金的流入不仅使大城市房价居高不下，排斥了普通消费者的购房需求，而且也导致财富资源过度集中在少数城市，加深区域经济发展的不协调。

我国政府对发展健康的房地产市场一直保持高度重视的态度，建立健全多层次的住房体系始终是行业政策的导向。然而在住房保障体系尚未健全的时候，商品房的高端化路线愈演愈烈只能带来结构的进一步失衡。从人口结构分布和变迁来看，广大普通购房者作为市场的中间阶层，构成了需求的主体。然而作为中间阶层的民众，既无法享受到住房保障，又不能承担得起走向高端化的商品住宅，从而导致了城市大批中低收入人群买不起房。这种供需结构的失衡只会影响整个行业未来的发展。

在全国楼市面临调整的时刻，单纯以高端化的商品住宅追求项目盈利只是短期行为,只有整个房地产市场的平衡发展才是获得长远收益的保证。（来源：中国证券报于萍林喆）