土地增值税改预征为清算卖方可能转嫁成本

http://esf.hz.soufun.com搜房二手房网 2009 年10 月15 日中山商报

[摘要] 从这个月开始，市民转让二手房（商铺、写字楼等非住宅）、土地时，土地增值税将改预征为据实清算。卖方可能转嫁交易成本。

从这个月开始，市民转让二手房（商铺、写字楼等非住宅）、土地时，土地增值税将改预征为据实清算。记者近日从国土资源局交易登记管理所（下简称交易所）相关负责人处获悉，从这个月起，交易方如果能提供原值合法有效凭证，征税时将实行据实清算，由交易方自行到地税局办理。如果不能提供原值合法有效凭证，则要亲自签写一份《声明书》，声明无法提供原值合法有效凭证，申请在本次转让中按核定征收方式缴纳个人所得税和土地增值税，这种方式则仍由交易所代为征收。

该负责人向记者提供了一份课税演示材料。如果采用据实清算方式，那么适用税率将通过增值率确定，其中，增值率为增值额除于扣除项目金额乘以100%。如果增值率低于50%（含50%），税率为30%；如果增值率低于100%（含100%），税率为40%；如果增值税率低于200% （含 200% ），税率为50%；如果增值税率高于200%，则计征税率为60%。而若无法提供原值发票等合法有效凭证，则采用核定征收课税，二手房征收房地产转让收入额的2%，土地使用权转让征收转让收入额的3%。

中原地产的刘小姐最近刚帮客人过户一宗商铺。由于买方提供的原值发票低于课税价（评估价和自报价中较高者），等于交易没有收入，买方就选择了据实清算的方式，反而比之前预征时节省了0.7%的税费。但她告诉记者，在商铺成交中，多数业主转手都会盈利，一旦盈利较高或评估价较高，客户肯定会以没有原值发票为由，选择更节省成本的方式——按核定征收方式交税。交易所的负责人也表示，或许有转让者会利用两种征收方式，选择较低的一种交税，但交易所很难判断客户是真的没有原值合法有效凭证还是故意不提供发票。□业内：卖方可能转嫁成本

不过，就算选择按核定征收方式交税，二手房转让的税率也比原来预征的0.7%高出1.3个百分点，土地的税率也比原来的1%高了2个百分点。对于动则上百万元的商铺来说，税收成本将增加万元以上，而对于成交额更大的土地来说，税收额度更可观。这是否会影响商铺等非住宅物业和土地的成交价？记者咨询了几家二手中介公司，不少业内人士都认为对卖方影响不大。业内人士陈先生就表示，现在二手交易中，买方都强势采用实收的方式，买方同样会把土地增值税成本转移到卖方身上，而卖方同样也会将这笔费计入购置成本，当物业再次转手时，再转移到新买家身上。在采访中，也有中介主管表示还不知预征政策已经改变。因为新的征收方式实施恰逢长假，实际才实施了几天，市场还没太关注，实际影响如何，也暂且未显示出来。

责任编辑/zhongshan.cms

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