二套房被收紧已成定局建议公积金贷款二套房

http://esf.hz.soufun.com搜房二手房网 2009 年10 月26 日经济导报

经济导报记者从济南部分金融机构了解到，随着前3季度银行贷款额度的指标提前完成和监管风声渐紧，二套房贷全面收紧已成定局，但受营业税优惠政策即将到期的影响，年底前二手房成交或现小高峰，部分消费者选择将用于购买首套住宅的公积金贷款挪到购买第二套改善型自住房时使用。

“相较节前，二套房的放款标准被收紧已成大势所趋，一旦银行认定购房人所购房产不属于改善型自住房，贷款首付必须达到4成。”24日，济南一家房产中介公司经理张骄告诉导报记者，和中介公司关系密切的银行网点也没法 “疏通”，首付4成的标准被各家银行卡死。

济南百居安房地产咨询有限公司业务经理王先生对导报记者透露，全运会使得济南房价一路走高，二手房价也水涨船高，但成交量近期明显下降，现在基本上是银行和客户两头冷的局面。“由于近期房贷收紧的风声已成共识，即使原先积极争抢客户的中小银行也将门槛提高。只有资质好、对银行贡献率高的客户办理二套房贷相对容易些。”王经理表示。

“受营业税优惠政策即将到期的心理影响，年底前二手房成交会出现一波小高峰。”王经理告诉导报记者。而面对全面收紧的二套房贷，部分购房者购买二套房时开始将商贷换为公积金贷款。导报记者从一些中介机构了解到，目前已经有不少市民在购房时采用这种方式。“我们在帮助客户贷款时，也会对他们有类似的建议。”房产经纪人张女士表示。“同时在购买第二套住房时，申请人的公积金缴纳年限和总额也增多不少，可以申请的额度也会比较高一些，以后如果商贷利率上调，用公积金贷款买二套房就更加合算。”

张骄建议，一些以总价相对较低的小户型作为首套住宅的购房者，如果准备未来几年内再次购买大户型住宅的购房者，可以采用首次购房用商业性贷款，而二次购房用公积金贷款的方式。工行环山路分理处一位工作人员告诉导报记者，在目前利率的情况下，首次购房的商业性房贷最低为4.158%，而公积金目前的利率为3.87%，两者的相差不到0.3个百分点，两者支付的利息相差很少，办理公积金贷款和商业性贷款每月的还款额相差可能就是几十元而已。这位工作人员也提醒，住房公积金贷款的申请非常严格，这种方式最好只是在考虑想购买第二套改善型自住房的情况下才采用，且要对自己的相关条件和政策了解清楚。

根据导报记者对中介公司的走访发现，营业税优惠的前途未卜目前并未对成交量产生太大影响。“主要看楼盘的好坏和卖家的心态，虽然营业税是由卖家支付的，但是不排除紧俏楼盘需要买家全部承担或分担这部分费用的可能。”王经理表示。

如果购买2年以上的房产转让优惠政策不延续，做低房价可能成为不少卖家和买家共同选择的逃税手段。但是王经理并不建议购房者做低房价来摊薄成本，做低房价意味着再转让时要缴纳更高的差价个税，而且贷款额度也将因此受到影响。

责任编辑/liji.hf

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