由上海搜房网主办的"'大虹桥'房地产发展趋势论坛"于2009年10月29日正式召开。这次论坛邀请了"大虹桥"地区知名项目开发商、各方专家学者及媒体记者聚集一堂，共同探讨"大虹桥"诞生后楼市格局的发展现状及前景，并就其对整个上海楼市的影响力进行讨论。

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下面是北草国际地产（上海）机构董事长施根贤的发言：

【施根贤】：今天是十四届别墅博览会，我们现在论坛主题是大虹桥。我下面讲长三角别墅情况，整体大虹桥开发我认为这个战略意义不仅仅是上海，辐射的地区主要还是在江苏苏州昆山这一带，辐射力特别强。特别是昆山淀山湖板块，这些板块所建造的别墅离上海总的车程不到一小时，我们这里到这些板块的车程大概在40分钟半个小时。而且这些地区的别墅价格比上海的价格都要便宜很多，只有上海价格的50%、40%，甚至30%。大虹桥开发辐射的效应，相信现在随着整体市场房价的提升，对大虹桥板块的开发，对长三角板块住宅的开发，对上海的客户，乃至全国的客户都有着非常大的吸引力。

我下面讲一讲长三角别墅市场，目前呈现水涨船高后的两极分化格局。别墅博览会到今天已经办了七年，作为这个项目的组织者，我们可以说是这个别墅史的见证着。别墅的变化非常大，别墅每一年都在发展，目前上海和长三角别墅的格局，我的概括是上海和长三角现在的别墅市场好比一个哑铃，两头大中间小，两头最热。说这个有一个前提，说的准确些也就是两极分化。别墅市场已经发生了三个阶段，有必要回顾上海别墅市场的大致发展走势。我个人认为上海别墅市场经历了三个阶段，第一个阶段是起步阶段，主要是1992年别墅产品在上海刚刚兴起，特别有一批外销的别墅，如康健地区的玫瑰园别墅。漕宝路上的大上海国际花园，虹桥路上的王朝别墅等等，这些别墅的总量占的比例相对比较小，所以没有被市场引起重视。

从现在来看这些别墅相对也比较落后，市场也缺乏号召力。有的甚至成为烂尾工程，但是上海的别墅开发毕竟走出了第一步，到了1999年上海宝山区出现一个花园，这也是一个香港开发商投资的别墅项目。准确地说这是一个类别墅项目，因为他是一个连排别墅项目，首次将连排别墅概念引入上海，可以说这引发了上海别墅市场的一场革命，为楼市带来一缕清风。上海的别墅市场这时候才真正形成。上海区域板块现在形成的板块应该比较多，浦东的比如说世纪公园板块，汤臣高尔夫板块，康桥板块，南汇南六公路板块，航头板块，上海还有松江板块，最成熟最高端的佘山板块，还有松江板块，虹梅路板块，还有大虹桥板块，这个大虹桥板块可以说现在开发商概念比原来更加延伸，但是大虹桥板块的概念是上海西郊宾馆的概念。别墅展简单分为几个阶段，第一阶段，最早办展览大家抱着预期心里，看看展览到底怎么样，豪宅究竟什么样，除了参观者，其他大部分是投资者，真正买别墅用来自住的，那时候还没有形成。第二个阶段是前几年的宏观调控时期，前些年从中央到地方对楼市的调控是严厉的从紧的，吸引的是自住需求的客户，一掷千金地买几千万豪宅的非常少。所以整个市场上拼总价的占主导，强调小面积低总价，甚至独栋别墅，有的只做到200平方米左右，而那些动辄三千万的别墅渐渐远离人们的视线。可以说近几年房地产发生的变化非常大。上海的房地产市场价格涨的非常厉害，无论是公寓也好，别墅也好，豪宅涨的更加快。别墅的价格随着房地产市场的复苏而上涨，如今独栋别墅在1000万元以下的上海已经几乎看不到。另一方面相对于别墅市场而言，顶级别墅重新进入人们的视线，而且销售的非常好。现在高档别墅翻身，顶级别墅成交放量，这个现象值得市场关注。星河湾价格在45000到55000之间，面积在1500万到3500万之间，据媒体报道，一天销售40个亿。这可以说明一个情况，就是上海住宅，特别是豪宅的销售绝对热。另外东郊板块别墅也很热，东郊花园二期推出28套独立别墅，总价从3000万到6000万，单价从9万元到11万元，一个月销售十栋，资金回笼十几个亿。玫瑰园在6、7月份也要推出将近二十套别墅。

走出上海，放眼长三角地区，高端别墅三千万的价格已不是新闻。我们今天在这里推出的大自然国际花园，也就是价值在两千万元以上，高的将近一个亿。我观摩过张家港的生态园区，独栋别墅的售价也要达到两千万元，离上海这么远的距离，这么小的城市居然也做这样高端的别墅。另外苏州无锡等地三千万的大宅，特别是苏州太湖沿线三千万的大宅数不胜数。也就是说现在高端的顶级项目随着上海国际金融中心，国际航运中心，现在又增加了国际贸易中心，三个中心的推动上海的高档住宅项目可以说成为潮流趋势。有统计表明，从去年下半年3月份到今年3月份，千万元以上的别墅刚出的时候并不顺畅，为什么今年春节以后上海的高端别墅会一下子火爆？现在的别墅不管是低端、中端、高端，对不动产的投资增值其中的收益肯定要大于炒股。但是我个人认为，如果你对不动产投资在性价比上不做比较，这个投资肯定失败。

第三，就是比较优势类别墅产品成交火热。相对低端的连排别墅低价别墅景观洋房，这些产品销售同样十分火爆。所以到上海房价目前升到绝大部分购房者不能承受的状况下，对上海及其周边，包括离上海不到一小时车程的周庄等板块，这些别墅从整体设计上来说房型比较好，这些别墅主要在景观上设计的比较好，而且上海周边地区有着大量的湖景水景，售价上有着豪宅无可比拟的优势，低总价的类别墅产品在上海的整体市场受到极大的欢迎。有报告显示，上海在9月份连排别墅的销售均价已经接近2万元价格。在上海的周边地区，这些别墅的价格不到上海的50%。但是我们也要看到这种情况，就是房价虽然涨了，总价虽然抬高了很多，但是楼市总体在涨。相对经济型别墅来说，究竟经济不经济不是和以前的价格进行同价比，而应该和市中心的高档公寓房做比较，一比较经济型就比出来了。现在很多人不是十分在意市中心的公寓，而且要放弃市中心的公寓，买到上海的周边地区，买经济型的别墅。我们这次别墅展览可以说70%多楼盘都是上海周边地区的。

类别墅产品价格优势，在长三角别墅中体现的十分明显。上海人到长三角进行别墅置业，已经成为普遍性的现象。上海周边别墅，这些楼盘在房型整体设计，规划设计仿佛就是为上海的购房者度身定做。上海土地十分贵，你要做原生态的可能性根本没有，所以在上海周边的别墅的原生态景观保留的非常好，也就是说这些原生态景观是这些别墅的共同特点。而且这些别墅是上海公寓，高房价的产品没有办法比较，平均的售价大大低于上海的别墅产品。目前来看，经济型别墅已经占据了上海购房者的半壁江山。长三角的技术设施，就是我们大虹桥的开发，构建起大上海城市群的概念，从而使上海的投资需求出现了严重的分流，分流到上海周边地区。预计今后这种情况会越来越多，其中沪宁、沪杭两条高铁经过沿线城市，未来大虹桥的开发，可能会促成上海外围房地产发展的高度。随着城际铁路的开通，同城效应就是不少收获在长三角城市的客户，为他的工作提供最大的便利，因为城际铁路通了，比如说昆山城际铁路就有三个站，包括苏州的地铁接到上海虹桥，可以说上海虹桥作为亚洲最大的交通枢纽，他的收益长三角肯定最大，长三角周边的地区肯定也最大。

最后我强调，长三角项目增加不少，本来一户为主，现在反过来，长三角的别墅成为别墅参展的主要楼盘，总体趋势越来越明显，上海的楼盘项目越来越高档，所以参加的项目越来越少，而且价格越来越贵。可以说接下来两到三年之间，上海豪宅和别墅的顶峰价值有望达到25万到35万，所以上海的房价我看大部分的客户都承受不起。也就是说高档别墅毕竟是一个小众产品，是一个塔尖部分，离大部分的刚性需求市场越来越远，这是针对极少数的特定人群，类别墅吸引买家，相对受众空间比较大。这些连排，这些双拼，可以说是真正的市场的刚性需求。今年房地产走势到现在来说，尽管豪宅市场这么热，一些连排别墅类别墅产品这么好。但是到年底大家都已经看到新闻，在房地产政策上可能会做一些微调，我们拭目以待，政策调整到什么样程度，现在的房价令大家非常尴尬，到底是买还是不买，所以我觉得这个市场相对比较尴尬。但是我认为买房子还是要把握，根据你自己的需求，你觉得我现在非买不可那么一定要买，你觉得还可以等一等，那么我个人的想法你确实应该等一等，因为现在的房价绝大部分刚性需求无法接受这样一个事实。所以我们需要考虑的是把握自己实际的需求。我的演讲就到这里，谢谢大家。接下来欢迎大家现场参观。