http://esf.hz.soufun.com搜房二手房网 2009 年10 月31 日 城市信报
一个投资人问：“陈同志，中国，上海，139平方米的房子，人民币300万元以上，租金5500元/月，多少回报率？”然后给我列出计算表：5500月租x12月x(1-5%空置率)x(1-7.5%管理费)x(1-5%修缮费)-4000保险费-7000物业费=44097元(每年总收入)
44097/3000000(成本)=1.5%(年回报率)
“我对中国房产不是很了解，这个账对吗？”，这个人问道。
这么低的回报率当然不对。不过有人会说，上海300万元的房产，两年以后可能涨到600万元了，加上房产增值部分回报率自然就高了。
可是也可能到时没有如此升值。房产不是股票。出租房产，首先要看现金流，不能只期待升值回报。
我在美国自己投资房产,对我的客户建议，都是主要看现金回报，不是对升值的期待。就拿现在我们经手的美国佛罗里达崭新的单元房为例：每套房售价65000美元，租金900美金每个月，房产崭新，带1年保修。
让我们算一下：900月租x12月x(1-5%空置率)x(1-7.5%管理费)-500保险费-1440物业费-2000物业税=5550美元(每年总收入)
5550美元/65000成本=8.53%(年回报率)而且不同的是，这个房产，曾经定价14万美元。当前是开发商年终抛售。
当然，中美的投资房产，不能单纯直接相比。我和我的客户在美国的投资房产，现金投资回报至少也是6%以上的。我们在匹兹堡出租房产的交钥匙项目，租金现金回报是10%以上。中国的住宅房产出租，投资回报如此低，又是70年产权，这个账，我怎么算都是每个月要往房子里贴钱。中国买房出租的盈利模式，我想不通。
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