"商住倒挂"+境外资金大举进入写字楼被拉高

http://esf.hz.soufun.com搜房二手房网 2009 年11 月6 日宋凯战雪雷中国财经报

[摘要] 按一般分析，商业地产被视为一种纯投资的地产商品，其价值是高于住宅的，但如今出现的“商住倒挂”现象说明了商业地产自身的巨大价值还没有被充分挖掘。

按一般分析，商业地产被视为一种纯投资的地产商品，其价值是高于住宅的，但如今出现的“商住倒挂”现象说明了商业地产自身的巨大价值还没有被充分挖掘。

现在有外资已经再次进入写字楼市场，如果经济进一步回暖，境外资金会大举进入，写字楼市场会重新被拉高。

作为中国的首都，北京写字楼租售率一向被视为京城商业地产的风向标，而地产尤其是商业地产的销售、出租，在一定程度上是经济形势的风向标。近日，多家房地产顾问公司发布报告称，2009年第三季度北京甲级写字楼市场显现回暖；北京房地产市场现商住倒挂，投资写字楼市场前景乐观。

空置率下降

DTZ戴德梁行2009年第三季度北京房地产市场分析认为，本季度的需求虽然没有表现出强劲的回升势头，但确实出现了回暖的迹象。全市整体的空置率由上季度的20.9%降至本季度的20.2%，下降了0.7个百分点。DTZ戴德梁行写字楼部负责人吴佩玲董事表示，综合市场数据来看，空置率与租金水平和去年同期相比仍处在低谷，但该季度空置率与上季度相比已下降，租金价格有所上调。

自金融危机以来，外资公司紧缩开支，原本计划中的转租、扩租基本告停，北京市写字楼空置率大幅攀升。

华润凤凰置地市场总监唐瑶告诉记者，去年第四季度该项目推向市场的时候，正遇上雷曼倒闭，“那些日子我们每天都会收到坏消息，‘暂停’、‘观望’，几个月内手里已经积攒的三四十个客户纷纷流失。今年第一季度的时候，手里客户基本上流失殆尽。”唐瑶说。今年三季度以来，随着经济回暖，他们的项目预租率达到75%。“这是一个非常高的数字。”

对于三季度写字楼市场回暖，唐瑶认为，这首先得益于经济形势的好转，“写字楼市场与住宅市场不同，受制于整个国民经济形势。”从三季度发布的数字来看，我国各项经济指标都在反弹，国际上，各国经济也都到了底部回升阶段，因此才有了三季度的回暖。其次，该项目取得75%的预租率与他们采取的策略有关，不能代表整个北京市场。“有人给我打电话调侃说，你们这么高会让人误会整个写字楼市场火了。其实不是这样，现在北京写字楼市场的平均预租率大约还在10%左右。”唐瑶告诉记者，“我们认为，今年第三季度或就是北京写字楼市场的底部，第四季度或者明年第一季度有可能出现转折点。”

DTZ戴德梁行的报告认为，三季度内需求有所回升，同时本季度市场新增供应仅为第二季度的47.5%，给市场的压力也较小。此外，为了刺激市场需求，提升市场活跃度，自去年年末今年年初开始，政府亦纷纷发布一系列鼓励政策，如北京市人民政府发布的《关于鼓励跨国公司在京设立地区总部的若干规定》，东城区发布的《东城区关于促进主导产业和总部型企业发展的鼓励措施》、《东城区关于促进文化创意产业发展的试行办法》，海淀区发布的《关于促进中关村高新技术企业发展的若干意见》等均对客户租赁或购置办公物业采取一定的优惠政策。这也是导致市场需求回升，活跃度上升，空置率下降的诱导因素之一。

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责任编辑/mengli.bj2

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