一、二月份处在低谷，3月份开始回暖，5月份加速回暖，7月份强力回暖......这是业界权威人士对今年昆明楼市走势的描述。而据调查，高端物业在今年更是出现了爆发性增长。业界预测，四季度昆明房价整体看涨，其中别墅价格将会再创新高，个别高端别墅的销售单价有望逼近2万元。

别墅价格稳步攀升 顶级物业刚性需求释放

今年以来，在一线城市房地产市场回暖的带动下，昆明楼市同步走强，其中高端物业别墅市场的表现更是一路高歌。从几大在售别墅项目的几个历史性时刻就可见一斑。4月25日，滇池卫城.滟澜湾在乍暖还寒的气氛中开盘试水，当天买房者竟高达500组以上，均价12000元/平米，销售金额2.5亿元，在昆明可以算是自2007年以后的爆炸新闻了，也开启了今年昆明高端物业热销的大幕。8月22日开盘的野鸭湖.山阔组团，到10月15日已经售出53套，销售过半，均价8000元/平方米。9月26日林与堂开盘，209套别墅在一个上午的时间内现场销售超过90%，价格区间在5800-11000元/平米。

豪宅为何热销？地产专家认为，由于今年受金融危机的影响，有实力资本的人群手上闲散资金较多，更倾向于在楼市、股市中寻求短期收益。一旦将来需要大量资金，可以马上变现，将房产拿到银行抵押获取贷款。而且别墅作为稀缺型资源，其价格的稳步攀升也是有目共睹的，今年上半年广州别墅价格已经上涨了23.6%，昆明也是保持稳步上升，由于产品的稀缺，别墅产品的价格仍然存在上升的空间。对于有较强支付能力的群体来说，别墅也是一种具备较大升值空间的投资产品。

同时，豪宅也有刚性需求，无论出于投资还是改善居住环境需求，或者攀比或者炫耀财富，豪宅有自己的刚性消费群体。另外，豪宅的稀缺资源还体现在有价值人群的集群价值上，所以越高端的豪宅集群的人力资源价值最高，顶级豪宅在某种程度上是一种心理资本资源。而目前昆明的豪宅市场价格不高，泡沫不大。相比北京、上海、深圳等一线城市动辄近10万元/平米的天价，昆明的所谓豪宅一般售价在每平方米1万多元，并且真正称得上豪宅的产品也不多。

滇池卫城·悦湖郡或许将是昆明最贵的别墅

据专业机构的调查显示，9月份昆明纯别墅项目占到总在售楼盘项目的14%，在混合物业中别墅项目和普通住宅、商业项目均占有一定比例。别墅项目主要分布在滇池板块、世博板块和东市板块，其中以滇池路板块的别墅项目分布最为密集。滇池路板块的突出优势是成片开发，整个滇池度假区的自然环境和整体容积率控制得很好，已经形成了昆明的富人区，而且滇池路板块居家生活的条件越来越完善，也是进出主城区最便捷的区域，比如现在从滇池卫城到主城区只需15分钟，也因此该板块的物业价值不断提升，价格持续上涨。1992年，滇池路板块第一个别墅项目龙华别墅当年的均价是3500元/平米，1999年的听涛雅苑是4300元/平米，2000年的阳光海岸是5500元/平米，2001年加州枫景是4860元/平米，2002年的马可波罗是6200元/平米，2003年的挪威森林是7000元/平米，2004年的列侬溪谷是6600元/平米，2005年推出的滇池高尔夫创了个新高，均价到8100元/平米。时至今年，同德·极少墅的别墅均价是13000元/平方米，滇池卫城.橡树庄园15000元/平米。这种"小步快走"的增长方式真实地反映了滇池路板块自然的成长规律和板块潜力。

业内人士分析，从目前昆明房地产市场的走势来看，四季度整体看涨，其中别墅价格将会再创新高，而更具区位和环境优势的滇池路板块将首当其冲。在售的几大高端别墅项目中，远郊楼盘独栋别墅的价格普遍在万元左右，如恒大金碧天下均价8000元/平米、野鸭湖山阔组团每平米均价不到1万元、西山别墅13000元/平米。而靠近主城的别墅楼盘因其稀缺性，物业价值更是高涨，在售的也仅有区区几个项目，目前奥宸·橙郡均价14000元/平米、同德极少墅均价13000元/平米、滇池卫城·橡树庄园15000元/平米。由此不难看出，占据滇池、西山、高尔夫稀缺资源的滇池卫城，因其资源的独特性，已经成为昆明别墅价格的领跑者，那么滇池卫城正在认筹的悦湖郡价格很有可能再树新高，因为悦湖郡是滇池卫城景观资源最佳、产品价值最高，同时，也是滇池卫城最后一期别墅，悦湖郡雄踞滇池卫城的18洞72杆的高尔夫绿色海洋核心，号称将创造昆明的豪宅样本，甚至有人估计，悦湖郡的价格可能会接近2万元。

□链接：一线城市别墅市场爆发性增长

据DTZ戴德梁行对1月-8月北京、上海、深圳、广州四大一线城市的十大热销楼盘研究中发现，四大城市商品住宅的销售中，高端及豪宅物业的成交占比(以销售套数计算)已由1-5月的37%，上升到了6-8月的49%。由此可见，在楼价持续暴涨、市场不确定性增加、租售比不断提高的背景下，具备地段、资源和产品优势的中高端已经成为市场资金的优先选择。

据业内人士介绍，广州豪宅市场从今年3月份起步，从5月份开始出现爆发性增长。广州的老百姓戏称“买别墅像买大白菜”。

万科地产四季度“突袭”别墅市场

继以最大规模阵容“扫荡”秋交会之后，万科近来在中高端市场频频出手，表现出了对高端物业市场的超常信心。

对此，行业资深分析人士认为，作为深圳楼市最大的别墅供应商，万科第四季度的销售重心已经转向别墅市场，而四大别墅联手出击，从城市别墅到资源别墅，从第一居所到度假别墅，从合院到联排，万科别墅丰富的产品线、是目前市场中任何一个开发商难以企及的，也将为其在深圳第四季度的别墅市场赢得巨大的领先优势。

本组稿件记者李先锋