中国指数研究院高级研究员董海龙

http://esf.hz.soufun.com搜房二手房网 2007 年10 月26 日搜房杭州二手房网

主持人：感谢张总的发言。下面有请中国指数研究院高级研究员董海龙先生，对“搜房评估”产品的构架进行介绍。

董海龙：大家好！今天我在这里跟大家间简单介绍一下搜房在线评估系统的设计和原理。

我今天讲的内容分三个部分：第一部分是估价方法选择，第二部分是系统总体流程设计，第三个部分是针对各楼盘的内部流程设计。

第一部分，估价方法选择。首先是对象的设定，我们这套评估系统的对象主要是以住宅类的房地产，包括普通商品房，高档公寓，别墅、经济适用房等为主。目前还没有推出写字楼、商铺等其他的物业形式的评估，以后随着房地产的逐渐成熟和样本量的增加，我们会考虑将写字楼、商铺等其他的物业形式加入到这一系统评估中。目前来讲，还是是以住宅类为主。

数据方面，数据是我们评估的基础。“搜房评估”现在数据的基础以搜房目前的二手房网挂牌的数据为主，另一数据来源则是房产经纪公司成交数据，这两个数据构成了所有计算得出被评价对象价格的基础。因为这个数据来源是最重要的，根据大数定律，数量越多，随着事件的越来越多，它内部所隐含的特征逐渐地被提取出来，我们搜房网具有强大的数据优势，就是掌握了这两部分来源。

对于估价方法的选择，刚才张总说的是市场比较法。大家知道现在房地产评估公司用的评估方法包括：市场比较法、成本分析法、收益法，还有长期居住法等等，我们之所以采用市场法进行分析，主要是由于市场法是用选择合理的房源，已成交的房源与我们被评估的对象进行对比，从而得出被评估对象的房地产价值。这个方法的好处是可比对象是市场上已经成交的，大家都认可的，所以老百姓比较能接受，而且容易懂。

第二部分内容是系统总体流程设计，包括两部分：第一是针对楼盘标准样本的一般估价，第二是针对具体对象的修正估价。第一个是采取样本的过程，这是总体设计最重要的部分。第二也就是网友在线，怎么把各个朝向、楼层、装修情况得出的一个结果。
相比较而言第一步是最最重要的，因为第一步是所有工作的基础，过程复杂。由于现有数据无法细化到单套住宅，该系统需先对个别楼盘居住小区的标准样本进行评价。
第二步是对具体对象的修正估价，由用户填写各个楼盘的特征，然后系统对被评估对象信息和我们标准样本进行比较，通过比较最后得出样本的价格，这个价格包括单价和总价。

第三部分主要介绍各楼盘的内部流程的设计。具体如何进行呢，我给大家介绍一下。
首先是搜集交易实例，我们选择和被评估对象具有相互特征的实例，当然是越多越好。现在市场一般选择三到十个，我们相对多一些，因为是批量地、网上的，由于内部流程计算，所以说比较省时。

第二步，搜集以后选取可比实例，要选取和它进行可比的实例。

第三步是建立价格可比基础。这个可比基础包括单位、面积或者是计算的价格是元、美元为基础，建立一个统一平台，大家可以对比的一个平台。

第四步是可比实例修正。我们要修正到向标准样本靠拢的过程，使标准样本和被评估对象具有可比性。

第五步是求取比准价格，比准价格只有一个，我们用比准价格和被评估的对象进行比较。

第六步也就是网友或者说用户操作的过程，调整为对象房地产价格，第六部分属于普通用户使用的部分。

下面详细解释一下：

第一步，搜集交易实例。一是搜房二手房网的挂牌信息，二是个经纪公司提供的成交数据，这两部分数据构成了我们进行初选的主要数据来源。

第二步，选取可比实例。从已搜集的实例中选取尽量多的与标准样本最为接近的实例。比如现实中，我们卖家的市场价格不是真实的价格，这个就不是正常的可比实例；还比如，由于产权房的性质不同，造成实际价格差距很大，这些都不是我们要选的例子，所以我们要剔除一些。

第三步，建立价格可比基础。首先是统一付款方式：假设付款方式为一次性付清。我们在这里为了简化，这个平台就是统一付款方式。

第二个是统一比较价格，价格方面是采取人民币，面积都是建筑面积，没有套型面积，单位面积就是元/平方米。

第四步是可比实例修正。我们选取实例以后怎么进行修正？第一是交易情况修正：假定可比实例的售价是客观合理的正常的市场价格。第二个是交易日期的调整，我们选的可比实例尽量选择当月成交的实例，但由于种种原因，有些小区当月没有成交的例子，那我们就选前一个月的例子，如果发生变化那我们就需要修正和调整。具体怎么调整？这就是把上个月成交价格乘以一个系数，可比实例在挂牌日期时的价格乘以估价时点时的城区指数除以挂牌日期时的城区指数就等于可比实例在估价时点的价格。第三种是房地产状态的调整，房地产状态的调整主要是被评估各个参数的调整，包括楼层、朝向等，这个调整是用百分率法，也就是乘除的关系得出。还有是装修、配套及其他调整，这就是差额法，用加减的关系得出。

第五步是求取比准价格。比准价格只有一个，是怎么算的呢？标准样本价格=可比实例价格×交易日期调整系数×楼层系数×朝向系数+装修配套（及其它）调整额。

计算标准样本比准价格，将每个楼盘各标准样本可比实例调整后的价格的离散程度控制在一定范围内，这就是二次筛选的过程。对余下的标准样本价格进行简单算术平均，得出最终比准价格。

第六步调整为对象房地产价格。对标准样本价格进行房地产状况调整，得到对具体对象房地产的最终估价。

这是一个（图）流程图。楼盘一、楼盘二、每个楼盘都是一个可比对象，算出每个调整对象的价格分为六步，就是以上我说的六步，大概就是这样的情况。

当然我们系统还有其他需要改进的方向，比如扩大评估楼盘比重，缩小可比实例选举范围，增加其他搜房楼盘等等方面，

大家对这个产品有什么意见，以后有什么想法，我们操作系统下面有个留言，您可以随时提出来，以备以后进行改进。

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